Мёртвые души 

Что может сделать квартирное товарищество, если в доме есть квартиры, в которых никто не живёт или за которые есть долги

Мёртвые родственники

Самое распространённое явление – использование имени умершего родственника как собственника квартиры с целью избежать оплаты квартирных долгов или пожить в квартире «бесплатно». Государственный суд давно развеял это заблуждение, отметив, что недвижимая собственность переходит по наследству вне рамок крепостного регистра. Это значит, что потенциальные наследники считаются собственниками квартиры со дня смерти наследодателя независимо от того, внесены ли они собственниками в крепостную книгу или нет. С этого же дня наследники автоматически становятся членами товарищества и обязаны платить за хозяйственное обслуживание квартиры, в том числе и накопившиеся долги.

Это означает также, что товарищество не должно годами ждать новой записи в крепостной книге и содержать квартиру за счёт других квартирособственников, а, узнав о смерти квартирособственника, должно обратиться в суд с требованием против наследников. Если же наследники неизвестны и в квартире никто не живёт, товариществу нужно обратиться к нотариусу с заявлением об открытии наследственного производства, в ходе которого и выясняются потенциальные наследники.

Лицо вправе отказаться от наследства в течение трёх месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было быть известно об открытии наследства.

Если отказ нотариусу не представлен, считается, что лицо вступило в наследование имуществом. Если наследники всё же не найдены или все отказались, то квартира переходит в собственность местного самоуправления.

Полумёртвые души

Не меньше хлопот доставляют товариществам собственники, которые работают за границей, сдают свои квартиры внаём, не оплачивают счета товарищества, а в Эстонии не появляются. Эти люди придумали обогащаться вдвойне, как за счёт дохода от наёмной платы, так и за счёт экономии на расходах по содержанию жилья. Если собственника найти не удаётся, товарищество вправе установить попечительство над имуществом безвестно отсутствующего лица, подав соответствующее заявление в суд. Нужно самим найти попечителя, например, из числа членов товарищества, который представляет своё письменное согласие о назначении на эту должность.

Попечитель обязан сохранять имущество и управлять им, погашать требования кредиторов, продажа квартиры запрещена.

Если же связь с собственником квартиры есть, но человек умышленно уклоняется от оплаты счетов, товарищество может применить санкцию принудительного отчуждения квартиры, предусмотренную статьёй 14 Закона о квартирной собственности.

Недавно появился новый вид нереальных квартирособственников. Преимущественно это российские граждане, постоянное место проживания которых находится в России, которые скупают в Ида-Вирумаа дешёвые квартиры ради Шенгенской визы.

Очевидно, что проживание в эстонской квартире и оплата счетов товарищества по содержанию жилого дома не входит в их планы. От таких собственников необходимо избавляться, используя возможности принудительного отчуждения.

Принудительное отчуждение

Самое сложное в принудительном отчуждении квартиры – это процедура, установленная законом и уточнённая судебной практикой, которая должна быть соблюдена очень точно, иначе все действия приведут к проигрышу в суде. Решение об отчуждении за долги можно инициировать только в случае, если задолженность квартирособственника достигла размера 6-месячных неоплаченных платежей (квартплат), которые просрочены уже 9 месяцев.

Решение об отчуждении должно быть принято на общем собрании товарищества 51% голосов всех квартирособственников дома. Требование отчуждения должно быть чётко сформулировано против всех собственников квартиры.

Необходимо дать собственнику разумный срок на добровольное отчуждение (продажу). Решение собрания необходимо доставить квартирособственнику.

Только после окончания срока на добровольное отчуждение можно обращаться с иском в суд.

Квартирособственник может избежать исполнения решения об отчуждении квартиры, если погасит долг на любой стадии производства до передачи дела исполнителю.

Марина Сухнёва

RADA Oiguskeksus OU

Autor: Марина Сухнёва