Что за строение, Создатель? 

В нынешнем году на рынке недвижимости отмечен рост предложений со стороны фирм о продаже принадлежащих им земельных участков для строительства коттеджей. Причина понятна: участки, купленные во время строительного бума, держали в надежде, что рынок индивидуальных домов вот-вот оживёт и отложенные на время кризиса планы строительства всё же реализуются. Но чем дальше, тем понятнее становится: свет в конце туннеля на этом направлении ещё долго не появится. А отдельные участки, может быть, удастся реализовать, и даже без больших потерь. Некоторые семьи всё же землю покупают, чтобы за несколько лет дом себе поставить, как это делалось в Эстонии в советское время и задолго до него.

Участки продаются с разной степенью готовности. У одних согласована детальная планировка. У других есть проект, а может быть, и оформлено разрешение на строительство. А где-то сети подведены, и даже, бывает, фундамент сделан. Поскольку приобретают участки чаще всего физические лица, для обеих сторон сделки важно, надо ли к цене участка добавлять налог с оборота (НСО) или возможны случаи, когда можно без налога обойтись.

Вариантов ответа в деловой среде несколько. Кое-кто полагает, что решающим здесь является отсутствие строения. Был бы новый дом (до первого ввода его в эксплуатацию) - тогда НСО обязателен. А без дома - НСО применяется по желанию сторон (на основе извещения налоговому департаменту). Есть и такая точка зрения: если продаёт фирма, включённая в список налогообя­занных по налогу с оборота, то НСО обязателен, а если фирма не налогообязана, да ещё если у неё недвижимость числится основным имуществом, то какой же здесь оборот. Кто прав?

Для начала уточним терминологию. По Закону о строительстве процесс строительства начинается с момента, когда местным органом власти решена судьба пустующего участка, то есть с момента получения детальной планировки. Проектирование и все последующие процессы - это уже этапы строительства, а сам участок становится (в налоговом праве) объектом незавершённого строительства, и любая сделка по его отчуждению является оборотом недвижимости без каких-либо исключений. При этом несущественно, фирма приобретала когда-то участок с НСО или, например, у частного лица без налога. 3-й пункт 2-й части 16-й статьи Закона о НСО категоричен: «Освобождение от налога не применяется к недвижимости, существенная часть которой - строение в значении закона о строительстве», дальше там говорится также о сделках с «грунтом». Сложнее ситуация у продавца - неналого­обязанного по НСО юридического лица, когда недвижимость была отражена в учёте как основное имущество.

Здесь возможен случай, когда налог с оборота не возникает (то есть не появится необходимость регистрироваться налогообязанным), но только если недвижимость действительно являлась основным производственным имуществом. Но если участок земли после его приобретения являлся незавершённым ожидающим момента продажи, то никаким основным имуществом он не был (как бы ни обзывали его в учёте), а являлся по экономической сути «грунтом» или недвижимостью со строением (сети тоже строение) и в случае продажи вызывал необходимость налогообложения со всеми вытекающими.

То есть в случае продажи фирмой участка под индивидуальную застройку лучше всего, с учётом состояния участка и всех обстоятельств сделки, проконсультироваться в Налогово-таможенном департаменте. Тем более что в подавляющем большинстве случаев налог возникает.