3 июля 2019
Поделиться:
Mнения
Только для подписчиков

В популяризации недвижимости нет необходимости, она просто есть

Заглянув в историю Европы, можно увидеть, что среди частных лиц недвижимость всегда считалась крутой и, несомненно, является одной из самых популярных инвестиций наряду с другими солидными вариантами. В чем кроется привлекательность недвижимости, задается вопросом главный экономист банка Luminor в Эстонии Тыну Пальм.

Главный экономист банка Luminor в Эстонии Тыну Пальм  Фото: Константин Седнев

Если привести две основные причины, по которым владение недвижимостью в Европе всегда было более популярно, чем аренда, то вероятно, это просто общечеловеческое желание иметь уверенность в том, что ты можешь сам обустроить жилье по своему вкусу и испытывать от этого радость. В отличие от арендуемой жилплощади, как владелец, в своей квартире ты обладаешь большей свободой и мотивацией.

Вторым фактором является естественное желание человека иметь что-то реальное, что остается в цене и придает семье уверенности, на что указывает и само англоязычное название недвижимости („Real“ и „Estate“). Если аренда рассматривается скорее как ежемесячная статья расходов, то недвижимость является одновременно и инвестицией в будущее. Другими словами, недвижимость позволяет накапливать сбережения. Конечно, такой подход можно оспорить, поскольку не все инвестиции в недвижимость приносят владельцу доход и сохраняют стоимость.

При нынешних отрицательных базовых процентных ставках в евро недвижимость не нуждается в рекламе

Факты красноречиво говорят сами за себя. А именно, привлекательная недвижимость с хорошим месторасположением может вполне неплохо сохранять стоимость в долгосрочной перспективе. Стоит сразу упомянуть, что недвижимость по своей сути является рискованным классом активов, поскольку цены могут колебаться из года в год почти так же сильно, как цены на акции. При этом в столицах встречается недвижимость, стоимость которой год от года достигает всё более астрономических высот, а также так называемые «угасающие звезды», интерес к которым отсутствует даже при минимальных ценах.

Тем не менее, можно прийти к выводу, что если рассмотреть относительно объективный, более длительный период, охватывающий последний крупный экономический кризис и немного начало пика бума, то средние цены сделок вблизи центров в основном уже превысили докризисный уровень. Это мощное сообщение о том, что хорошая недвижимость может со временем сохранять свою стоимость. Таким образом, даже те инвесторы в недвижимость, которые приобрели дома в столицах на пике настоящего экономического бума в 2006-07 годах, сегодня могут выйти из инвестиции примерно за ту же сумму (без учета промежуточной инфляции).

При этом утверждение, что недвижимость как класс активов успешно сохраняет стоимость в долгосрочной перспективе, в Европе является скорее правилом, чем исключением. Так, с начала 2006 года в подавляющем большинстве стран Европы цены на жилье (Eurostat house price index) в некоторых местах даже превысили докризисный высокий уровень.

Например, в случае с «балтийскими тиграми» — Эстонией, Латвией и Литвой — индексы цен на жилье сейчас приблизительно на 40-60% выше, чем в начале 2006 года. Учитывая более быстрый рост доходов, ожидается, что рост цен на недвижимость в странах Балтии будет происходить быстрее, чем в среднем по еврозоне (и составит около 20%). Вместе с тем, в выбранный период рост цен явно отставал от лидеров роста цен на недвижимость — Швеции и Норвегии (100%-ный рост за период I кв. 2006 г. — IV кв 2018 г.).

В то время как в Эстонии цены уже маргинально превышают докризисный абсолютный пик (в конце 2007 г.), при сегодняшнем темпе роста цен достижение прежних высот в Латвии и Литве не займет много времени.

Вместе с тем, это делается гораздо более профессионально, поскольку экономическое развитие и рост кредитования более сбалансированы, а доходы заметно повысились. С точки зрения благосостояния граждан стабильный и умеренный рост цен всегда лучше, чем скачкообразный и опережающий рост доходов.

Помимо привлекательности недвижимости, стоит, прежде всего, выделить ответственное кредитование

Очевидно, что соблазн приобрести недвижимость растет при все еще низком уровне процентных ставок и увеличении кредитного потенциала, поддерживаемого ростом заработных плат, который опережает рост цен. Вместе с тем, нельзя игнорировать риски, поскольку приобретение недвижимости является долгосрочным кредитным обязательством, которое необходимо выполнять даже в худшие времена. Чрезмерная задолженность не обязательно означает резкое появление проблем с погашением кредитов, но она может также вызвать нежелательный стресс и вынудить семью экономить за счет других важных расходов (включая детские кружки и образование).

Ответственное кредитование должно быть долгосрочной целью как для кредитора, так и для инвестора. Болезненные уроки прошедшего экономического кризиса все больше уходят в прошлое, поэтому есть причина передавать опыт родителей и новым поколениям.

Разумеется, это не означает, что молодые семьи должны отказаться от благополучия и надежности, от планов по приобретению нового дома до тех пор, пока не накопят крупные собственные сбережения — важно просто оценить свои финансовые возможности объективно, чтобы инвестиции в будущее с большой вероятностью оказались успешными и принесли радость.

Жители стран Балтии доверяют недвижимости, и их доверие оправдало себя, поскольку в основном повышение стоимости имущества в Европе затронуло именно недвижимость. Согласно различным источникам, доля домовладельцев в Эстонии, Латвии и Литве достигает примерно 80%, что на 20% больше, чем в среднем по еврозоне.

Наряду с недвижимостью, зависящей от местной экономики, рост благосостояния идет на пользу и другим финансовым активам семей (включая пенсионные накопления). Именно финансовые активы с глобальной диверсификацией дополняют недвижимость в странах Европы, оберегая внутренний рынок от инвестиционных рисков.

Поделиться:
Самое читаемое