Вице-мэр: краткосрочная аренда выталкивает с рынка арендное жилье в Таллинне

Согласно данным Департамента статистики, индекс цен на жилье вырос во втором квартале 2025 года на 5,5% в годовом исчислении. Рост цен затрудняет для многих приобретение собственного жилья, но особенно для тех, чья значительная часть доходов уже сейчас тратится на покрытие жилищных расходов.

В Таллинне отсутствует работающий рынок арендной недвижимости, который предлагал бы арендные квартиры по разумной цене. Эксперт сферы недвижимости Тыну Тоомпарк даже сказал, что бизнес-деятельность по долгосрочной аренде вымерла.

Вымирание долгосрочной аренды отражается, например, в объявлениях: доступны маленькие квартиры, стоимость аренды которых многим просто не по карману, в том числе учителям, спасателям и молодым семьям. Из города уезжают не потому, что мечтают о жизни на селе, а потому, что в столице просто нет доступного жилья.

Соседняя столица – Хельсинки – поставила себе цель, чтобы в каждом городском районе выбор жилплощади был сбалансированным: примерно половина населения на личных жилых площадях, 40% – на арендных (половина которых, в свою очередь, регулируется или субсидируется) и от 10 до 15% относится к различным промежуточным форматам.

Также есть договоренность, что до 40% новых жилых площадей должны быть доступны либо по продажной цене, либо по размеру арендной платы.

Решения ищут целенаправленно – не надеются только на невидимую руку рынка. В Хельсинки у проживающих в арендном жилье людей после уплаты жилищных расходов остается больше денег на другие траты, чем у тех, кто живет в своем.

Таллинн также нуждается в целенаправленной жилищной политике, которая создала бы предпосылки для появления работающего рынка арендного жилья.

Разумеется, городской бюджет не позволяет городу строить арендные квартиры в одиночку. Но ролью города и должно быть не строительство, а создание условий – это можно сделать с помощью городского предприятия, которое довело бы план развития недвижимости до этапа застройки, выделило землю, провело планировку и довело проект до получения разрешения на строительство. После этого были бы привлечены частные инвесторы.

Планировка и земля составляют пятую часть от цены квартиры. Если бы эти расходы покрывал город и остальная часть развития недвижимости оставалась бы прозрачной и приближенной к рынку, то можно было бы предложить арендное жилье, которое стоило бы только 80% от рыночной цены.

Это не составляло бы опасности для рынка торговли недвижимостью или долгосрочной аренды, а уравновешивало бы ситуацию и обеспечивало бы нормальное функционирование города. Для сохранения рабочих мест и услуг в Таллинне нужно, чтобы здесь можно было и жить – а не только работать.

Благодаря более низким расходам на арендную плату у людей появилась бы и возможность делать накопления, чтобы в будущем купить свое собственное жилье.

Рынок в одиночку не решит проблему – особенно в ситуации, когда у частного сектора и так отсутствует мотивация заниматься развитием арендного жилья. Таллинну нужно сделать выбор, позволить ли рынку аренды зачахнуть или сознательно создать город, где каждый человек может найти себе дом.

Проведенные с застройщиками обсуждения ясно показывают, что интерес частного сектора к созданию арендных квартир прохладен – поэтому нереалистично ожидать, что, если продолжать в том же духе, в Таллинне сам по себе появится стабильный рынок доступной аренды жилья.

Мы видим решение в создании городского предприятия, которое будет доводить проекты до этапа строительства и затем привлекать частных инвесторов.

От конечной цены квартир примерно пятую часть составляют стоимость земли и расходы, сопряженные с рассмотрением планировок. Ускорением планировок мы уже занимаемся и продолжим заниматься в любом случае – здесь нет и вопроса.

Но если бы город выделял для развития арендного жилья землю и доводил проекты до разрешения на строительство, можно было бы достичь такой стоимости арендной платы, которая оставалась бы на уровне примерно 80% от рыночной.

Для частных инвесторов это означало бы умеренную, но стабильную доходность, а также долгосрочную возможность инвестировать с низким риском. Все проекты должны осуществляться на прозрачных и близких к рыночным условиях. Это – не попытка вступить в конкуренцию с частным сектором на рынке торговли жильем, а стратегический шаг, который создаст на рынке арендного жилья более доступные жилые площади.