Аракас необоснованно паникует

Председатель правления Pindi Kinnisvara Калев Роозивяли считает, что многие участники рынка необоснованно поднимают панику. Самым ярким примером этого является бывший председатель правления Arco Vara Вильяр Аракас.

Многие люди, дающие рынку негативную оценку, не проводили тщательного анализа рынка и делают долгосрочные прогнозы, опираясь на шестое чувство.

Самым ярким примером является прогноз бывшего председателя правления Arco Vara Вильяра Аракаса, в соответствии с которым спад на рынке только что начался и впереди нас ожидают трудные времена. В подтверждение своих слов он необоснованно проводит параллели между рынками недвижимости Америки и Эстонии, вместо того, чтобы обратить внимание на происходящее в странах Скандинавии и странах Балтии. Нельзя недооценивать макроэкономические факторы, но, прежде всего, необходимо исходить из того, что рынок недвижимости, по своей сути, локален, и зависит от покупательской способности местного населения.

В соответствии с анализом Pindi Kinnisvara, происходящее на рынке можно охарактеризовать следующим образом:

Количество продаваемых в Эстонии объектов выросло в среднем в два раза. На столько же сократилось количество сделок. Цены в среднем упали на 10% по сравнению с весной прошлого года, когда они достигли своего пика. Я хочу подчеркнуть, что рынок недвижимости Эстонии состоит не только из новостроек, цены на которые девелоперы были вынуждены снизить на треть или даже продавать ниже себестоимости.

В Таллинне и Харьюмаа продаётся около 10000 квартир, 4000 незастроенных участка и 2000 домов. В других городах и уездах продаётся ещё свыше 6000 квартир и 5000 участков жилищной застройки и 3500 домов. Конкуренция обострилась, и период продажи объектов растянулся на месяцы. Ведь предложение сейчас значительно превышает спрос.

В свете вышесказанного несложно прийти к выводу, что рынок находится в упадочном состоянии или, по крайней мере, на его грани.

Но, все говорят только о продавцах, скидках, увеличении количества продаваемых объектов, а покупатели, которые образуют спрос и оказывают влияние на поведение рынка, остаются в тени. Также комментаторы упускают из виду, что на фоне снижения цен и роста зарплат растёт покупательская способность людей. Да и потребность в новом жилье никуда не пропадала.

Я не могу утверждать, что цены и количество сделок не будут снижаться. Но, если учитывать нынешние процессы, можно максимально точно, не фантазируя, рассчитать предельные границы снижения.

Бум недвижимости начался в третьем квартале 2005 года. За три месяца цены в трёх крупнейших городах Эстонии выросли на 12-18%. К концу июня 2006 года рост цен был следующим: Таллинн 53%, Нарва 80%, Тарту 47%, Пярну 48%. Затем сверхбыстрый рост замедлился и завершился падением цен, начавшимся весной прошлого года. Также значительно снизилась и покупательская способность людей. Если до бума средний житель Таллинна мог приобрести 54,9 кв. м. средней жилой площади, то на конец 2007 года он, несмотря на рост зарплат, мог себе позволить приобрести жилье площадью только в 34,2 кв. м.

Проанализировав данную статистику и учитывая прогнозируемый рост зарплат в различных регионах Эстонии, проценты по кредитам и установленное банками соотношение между доходом и ежемесячными выплатами, можно без проблем высчитать, насколько должны измениться цены на жильё и доходы жителей, чтобы покупательская способность людей достигла того же уровня, что и до бума. Для этого цены должны упасть на 18-30% по сравнению с началом года. Нельзя забывать, что в первом квартале они уже снизились на 4%.

Но я не думаю, что по фактическим ценам мы достигнем уровня, который был до бума, поскольку в результате снижения цен и роста зарплат на рынке появляются новые кредитоспособные лица. Учитывая, что в Эстонии на одного человека приходится примерно 30 кв. м. жилой площади, то для того, чтобы мы могли позволить себе среднее жильё, сильная корректировка цен не нужна.

Была обоснована пассивность покупателей, когда цены стремительно росли, а продавцы поднимали стоимость даже при заключённом предварительном договоре купли-продажи. Но дальнейшая выжидательная позиция покупателей приводит к тому, что стоимость имущества только снижается.

Хорошим знаком является то, что несмотря на негативный фон, в марте снижение количества сделок и стоимости недвижимости в Таллинне приостановилось и можно надеяться, что доверие покупателей к рынку возрастёт.

Упомянутый мной в начале статьи в критическом ключе прогноз опирается только на сокращение численности населения Эстонии. Но для планирования семьи нужно быть уверенным в завтрашнем дне, а подобные прогнозы этого не поддерживают.

Различным Вильярам я советую почитать опубликованную 11 февраля в одной одной из ведущих газет Эстонии статью профессора Андреса Аррака о теории рациональных ожиданий, созданной одним из лауреатов Нобелевской премии.

Особенно странно то, что финансирующие кредиты банки Швеции и Европы больше доверяют рынку Эстонии, чем вышеупомянутые деятели рынка. Мне остается только спросить, какие мотивы движут ими при создании паники?

Autor: Калев Роозивяли