Количество продаваемых в Эстонии объектов выросло в среднем в два раза. На столько же сократилось количество сделок. Цены в среднем упали на 10% по сравнению с весной прошлого года, когда они достигли своего пика. Я хочу подчеркнуть, что рынок недвижимости Эстонии состоит не только из новостроек, цены на которые девелоперы были вынуждены снизить на треть или даже продавать ниже себестоимости.
В Таллинне и Харьюмаа продаётся около 10000 квартир, 4000 незастроенных участка и 2000 домов. В других городах и уездах продаётся ещё свыше 6000 квартир и 5000 участков жилищной застройки и 3500 домов. Конкуренция обострилась, и период продажи объектов растянулся на месяцы. Ведь предложение сейчас значительно превышает спрос.
В свете вышесказанного несложно прийти к выводу, что рынок находится в упадочном состоянии или, по крайней мере, на его грани.
Но, все говорят только о продавцах, скидках, увеличении количества продаваемых объектов, а покупатели, которые образуют спрос и оказывают влияние на поведение рынка, остаются в тени. Также комментаторы упускают из виду, что на фоне снижения цен и роста зарплат растёт покупательская способность людей. Да и потребность в новом жилье никуда не пропадала.
Я не могу утверждать, что цены и количество сделок не будут снижаться. Но, если учитывать нынешние процессы, можно максимально точно, не фантазируя, рассчитать предельные границы снижения.
Бум недвижимости начался в третьем квартале 2005 года. За три месяца цены в трёх крупнейших городах Эстонии выросли на 12-18%. К концу июня 2006 года рост цен был следующим: Таллинн 53%, Нарва 80%, Тарту 47%, Пярну 48%. Затем сверхбыстрый рост замедлился и завершился падением цен, начавшимся весной прошлого года. Также значительно снизилась и покупательская способность людей. Если до бума средний житель Таллинна мог приобрести 54,9 кв. м. средней жилой площади, то на конец 2007 года он, несмотря на рост зарплат, мог себе позволить приобрести жилье площадью только в 34,2 кв. м.
Проанализировав данную статистику и учитывая прогнозируемый рост зарплат в различных регионах Эстонии, проценты по кредитам и установленное банками соотношение между доходом и ежемесячными выплатами, можно без проблем высчитать, насколько должны измениться цены на жильё и доходы жителей, чтобы покупательская способность людей достигла того же уровня, что и до бума. Для этого цены должны упасть на 18-30% по сравнению с началом года. Нельзя забывать, что в первом квартале они уже снизились на 4%.
Но я не думаю, что по фактическим ценам мы достигнем уровня, который был до бума, поскольку в результате снижения цен и роста зарплат на рынке появляются новые кредитоспособные лица. Учитывая, что в Эстонии на одного человека приходится примерно 30 кв. м. жилой площади, то для того, чтобы мы могли позволить себе среднее жильё, сильная корректировка цен не нужна.