Продажа жилья: узнай о налоге заранее
В налоговом праве есть нормы настолько нестрогие, настолько поддающиеся самому широкому толкованию, что реальный налоговый риск может определиться либо в результате достигнутого взаимопонимания налогоплательщика и налогового администратора, либо (если они не договорятся) в суде.
Одна из самых нечётких формулировок содержится в Законе о подоходном налоге по поводу налогообложения дохода физического лица от продажи “недвижимого имущества, существенной частью которого является жилое помещение, которое налогоплательщик до отчуждения использовал как постоянное или основное место проживания”.
Если не вникать в проблему, то всё вроде бы понятно. Но вот на прошлой неделе мне рассказали о такой ситуации: молодая, двадцати с небольшим лет, женщина, живущая с родителями, приобрела квартиру для устройства, так сказать, личной жизни. Отремонтировала её и в течение более чем полугода жила в ней.
Потом в силу разных обстоятельств молодая хозяйка продала эту жилплощадь с некоторой выгодой. Можно ли применить к этому случаю налоговое освобождение, в связи с тем, что квартира использовалась как место основного жилья?
Запасайтесь всевозможными справками и свидетелями
При первом приближении, кажется, что да. В законе нет временных ограничений, а за исключением времени ремонта, весь период владения налогоплательщик жил в этой квартире. Но знакомство с несколькими судебными решениями по похожим делам показало, что далеко не всё здесь однозначно, и налоговый управляющий вполне может оспорить позицию налогоплательщика, утверждая, что помещение было приобретено с целью последующей продажи.
Интересная складывается ситуация. На мой взгляд, как раз в таком случае приобретатель помещения с первого дня владения начнёт собирать доказательства обратного свойства. Во-первых, немедленно сообщит городу и миру новый адрес, а главное - изменит данные о своём проживании в регистре населения. Во-вторых, выпишет на новый адрес парочку газет. В-третьих, соберёт счета на оплату транспортных услуг во всех случаях, когда на новый адрес ему что-либо доставляли. А если ещё раз-другой ночью скорую помощь вызовет да жалобу правлению квартирного товарищества подаст, что ночью ему что-либо спать мешает (вывоз мусора, например), то совсем хорошо.
А когда человек не думает о необходимости доказывать, где он жил-был, то, наверняка, за беготнёй недосуг ему будет срочно адреса менять в регистре народонаселения, в бухгалтерии, у семейного врача и далее везде; и не очень-то он будет стараться соседям глаза мозолить, а тем более, поздно вечером и рано утром разговаривать с председателем правления жилищного товарищества; и вряд ли в середине года он станет возиться с подпиской.
Уверен, что в данном случае, как пишут в детективных романах, наличие 100%-ного алиби должно настораживать. Но, тем не менее, налоговые службы и суды исходят всё-таки из суммы документированных доказательств. То есть если придётся вести налоговый спор, то выйдет, как в одной известной старой интермедии Карцева: чем докажешь, что ты такой-то?
Обязывающее предварительное решение от налоговиков
Поэтому, если бы я ещё раз встретился с ребятами, которые мне рассказали историю с куплей-продажей квартиры, то непременно посоветовал бы им воспользоваться существующей с начала нынешнего года возможностью получить от Налогово-таможенного департамента “обязывающее предварительное решение”. (Закон о налогообложении часть 21). То есть обрисовал бы подробно конкретную ситуацию и попросил бы налоговиков объяснить: надо или не надо в этом случае платить налог?
По закону предварительное решение Налогового департамента для него навсегда становится обязательным. Правда, за такое решение надо платить пошлину. Физическому лицу 3000 крон. Но, с другой стороны, в случае, о котором шла речь, например, цена налогового риска составляла около 15 000 крон. Если налогоплательщик не задекларирует доход, а в течение нескольких последующих лет ему предпишут налог уплатить, то непременно набегут пени из расчёта 22% за год. Чтобы доказать свою правоту, придётся судиться. Юрист бесплатно работать не станет. А нервы, а время? По мне так лучше за три тысячи определиться и кончить дело раз и навсегда.
Хотя радикальное решение проблемы, конечно, лежит в области законодательства. Что мешало в законе, как в случае с дачами, установить временной срок проживания? Скажем, более года. Сколько сил и денег было бы сэкономлено.
Так же, как по ещё более мутной норме о налогообложении части дохода от продажи квартир, если часть площади использовалась в предпринимательстве. Там совсем не ясно, за какой период ведётся учёт: на момент продажи, за год до того, за два? А если после использования в предпринимательстве лет пять прошло, как быть? Всё-таки не столько законодатели, сколько составители кроссвордов у нас в Рийгикогу сидят.??????? ?????: ????? ? ?????? ???????
??????? ?????: ????? ? ?????? ???????