Цена бизнес-площадей зависит от договоров аренды

«Увы, с договорами аренды до начала производства по делу о банкротстве делается довольно много трюков», – отметил Мартин Кяэрди.

В Эстонии довольно редко встретишь полностью безукоризненные и тщательно продуманные арендные договора. И тому есть свои причины.

Общеизвестно, что договор об аренде недвижимости представляет из себя серьёзный правовой документ, так как закончить его очень и очень непросто. Кяэрди сравнил занесённые в крепостную книгу договоры аренды на пользовладение и с правом частного использования, в отношении которых внесённые в договор примечания в определенных случаях можно стереть из крепостной книги в обход пользователя.

Очень большой правовой разницы во владении бизнес-недвижимостью и её арендой в Эстонии нет. Самый большой риск арендатора – это если собственник недвижимости попадёт в финансовые затруднения и это отразится на отношениях с арендатором.

Часто арендаторы страдают и от того, что собственники недвижимости не желают поддерживать начинающие «уставать» здания.

 

Обязанность содержать недвижимость в порядке  лежит на арендодателе, именно он осуществляет контроль за жизненно-необходимыми для использования его имущества договорами на оказание услуг. К примеру, серой зоной остаётся распределение между владельцем и арендатором затрат на капитальный ремонт и текущие ремонтные работы. Как правило, арендатор покрывает расходы на текущие ремонты, а владелец – на капитальный ремонт, но у собственника недвижимости остаётся возможность и свои затраты на капремонт оформить как плату за обслуживание и внести их в ежемесячный платёж арендатора.

Арендатор может минимизировать эти риски договорённостью о взятии на себя как можно больше обязанностей по поддержанию недвижимости в порядке, одновременно сразу оговорить и ценовые границы – с какой суммы считать, например, ремонт технического оснащения обязанностью владельца и в каких случаях владелец эти работы должен делать.

Кяэрди сказал, что многие держатели ипотек соглашаются с тем, чтобы передвинуть ключевых арендаторов в начало ипотечного списка кредиторов, что не даёт возможности исключить их в ходе банкротного производства. В то же время это является проблемой для банкротных управляющих, потому как новому собственнику будет трудно избавиться от арендаторов. Правда, в ходе отчуждения арендные договоры можно признать недействительными, но это зависит от времени заключения договоров и отнимает много времени. «Есть возможность нарисовать арендные договора с условиями, вроде рыночных, на жутко длинный срок или с инвестиционными обязательствами в будущем, и, ссылаясь на это, снизить плату за аренду», – уточнил Кяэрди.

Стоит знать, что если банкротный управляющий хочет срочно продать недвижимость, но помещения сданы в аренду, это может значительно снизить ценность этой недвижимости. Если перед тем, как вдохнуть в банкротное имущество новую жизнь приходится участвовать в арендном судебном споре, то недвижимость на всё время спора может арендатором использоваться. В случае специфической цели использования позиция  арендатора чисто по бухгалтерским соображениям может не подходить, и тогда преимущества имеет владение недвижимостью.   

При сделках sale and leaseback продавцу недвижимости надо непременно учитывать риски, которые сводятся к вопросу, как в будущем обеспечить себе такие же права, какие есть в статусе владельца.

Если в здании больше одного арендатора, то и передаваемых новому собственнику обязательств больше и сравнимую с прежней позицию сохранить нельзя, сказал Кяэрди. И здесь главной опасностью для арендатора становится возникшая неплатёжеспособность собственника недвижимости. Это может повлиять как на сохранение самих отношений, так и на заботу о недвижимости.

«Часто новый арендодатель хочет сам всем заниматься, оставляя на долю арендатора лишь роль плательщика. В таком случае следует детально исследовать, кто этот новый собственник и насколько ему можно верить», – подчеркнул Кяэрди.  В любом случае будущему арендатору надо держать открытой дверь запасного выхода на случай, если что-то пойдёт не так, ему надо заключить договор на как можно более длительный срок и держать под контролем затраты, связанные с недвижимостью, и качество услуг по обслуживанию и содержанию арендованной недвижимости.

C покупателем недвижимости, которым обычно является фонд недвижимости, достигнуть соглашения с запасным вариантом выхода, бывает сложно, поскольку такие договоры уменьшают ценность и возможность продажи имущества. Кяэрди отметил, что юристы составляют довольно много таких договоров, которые после их подписания никто уже не читает. Может случиться, что вчитаются в договор аренды только тогда, когда дойдёт до продажи недвижимости и покупатель пожелает ознакомиться с договором.

 

Тема типичного арендного спора – это имеет ли владелец недвижимости право досрочно прекращать договор или нет. Как правило, к моменту возникновения спора до окончания договора остаётся три, пять и больше лет. Надо учитывать, что в любом случае досрочное расторжение договора ведёт к требованию возмещения ущерба. «В договорах аренды много неявного «мусора», который поначалу не заметен и кажется пустой формальностью. Но часто именно из таких мелочей может произрасти серьёзный спор», – предупредил Кяэрди.

В процессе продажи, поэтому, тщательно проверяют, отвечают ли реальности, к примеру, указанные в договоре квадратные метры и прочие подобные детали. Если квадратура на 5% меньше, чем в договоре, это означает меньшую ежемесячную оплату. Но может это означать и право арендатора на перерасчёт арендной платы и возврат переплаченной суммы. Но это не вся головная боль, ибо такие неточности влияют и на расчёты побочных расходов. А у арендатора, платившего меньше положенного, собственник недвижимости задним числом доплаты требовать не может.

«Говорить об этом не хочет никто, ни старый, ни новый хозяин», – заметил Кяэрди, но посоветовал продавцам своей недвижимости во избежание неприятностей обязательно говорить заинтересованным лицам, что у них есть проблемы с корректностью договоров аренды. Одна из распространённых проблем исходит из формулировки принципов индексации, ибо зачастую в договорах не указаны ни период, ни способ расчёта индекса потребительских цен.

 

Autor: Анне Оя [email protected]