Цена бизнес-площадей зависит от договоров аренды

Очень большой правовой разницы во владении бизнес-недвижимостью и её арендой в Эстонии нет. Самый большой риск арендатора – это если собственник недвижимости попадёт в финансовые затруднения и это отразится на отношениях с арендатором.

Часто арендаторы страдают и от того, что собственники недвижимости не желают поддерживать начинающие «уставать» здания.

Кто платит за уход и обслуживание?

 

Обязанность содержать недвижимость в порядке  лежит на арендодателе, именно он осуществляет контроль за жизненно-необходимыми для использования его имущества договорами на оказание услуг. К примеру, серой зоной остаётся распределение между владельцем и арендатором затрат на капитальный ремонт и текущие ремонтные работы. Как правило, арендатор покрывает расходы на текущие ремонты, а владелец – на капитальный ремонт, но у собственника недвижимости остаётся возможность и свои затраты на капремонт оформить как плату за обслуживание и внести их в ежемесячный платёж арендатора.

Арендатор может минимизировать эти риски договорённостью о взятии на себя как можно больше обязанностей по поддержанию недвижимости в порядке, одновременно сразу оговорить и ценовые границы – с какой суммы считать, например, ремонт технического оснащения обязанностью владельца и в каких случаях владелец эти работы должен делать.

Кяэрди сказал, что многие держатели ипотек соглашаются с тем, чтобы передвинуть ключевых арендаторов в начало ипотечного списка кредиторов, что не даёт возможности исключить их в ходе банкротного производства. В то же время это является проблемой для банкротных управляющих, потому как новому собственнику будет трудно избавиться от арендаторов. Правда, в ходе отчуждения арендные договоры можно признать недействительными, но это зависит от времени заключения договоров и отнимает много времени. «Есть возможность нарисовать арендные договора с условиями, вроде рыночных, на жутко длинный срок или с инвестиционными обязательствами в будущем, и, ссылаясь на это, снизить плату за аренду», – уточнил Кяэрди.

Стоит знать, что если банкротный управляющий хочет срочно продать недвижимость, но помещения сданы в аренду, это может значительно снизить ценность этой недвижимости. Если перед тем, как вдохнуть в банкротное имущество новую жизнь приходится участвовать в арендном судебном споре, то недвижимость на всё время спора может арендатором использоваться. В случае специфической цели использования позиция  арендатора чисто по бухгалтерским соображениям может не подходить, и тогда преимущества имеет владение недвижимостью.