Рынок коммерческой недвижимости благоприятствует профессионалам с твердой почвой под ногами
Сила успешно растущего рынка коммерческой недвижимости продолжает оставаться стабильной. Важным отличием по сравнению с прошлым экономическим кризисом является тот факт, что сегодняшняя конкуренция на рынке недвижимости благоприятствует профессиональным девелоперам, которые лучше подготовлены к новому кризису, находит старший партнер RE Kinnisvara Моника Мелдо.
Недавнее предупреждение Европейского Центрального банка (ECB) заслуживает внимания, но прежде всего оно затрагивает сделки купли-продажи, или, в основном, сектор частной недвижимости. Определенный избыток предложений возникает и на рынке частной недвижимости, и на рынке коммерческой недвижимости. Но база коммерческой недвижимости сегодня сильнее, чем когда-либо.
Интересное положение - никогда раньше на рынке Эстонии не было так много новых коммерческих помещений. Поскольку существует изобилие выбора, девелоперы и клиенты выжидают и не действуют необдуманно. Определенные закономерности экономического кризиса можно наблюдать в контексте активизации строительного сектора, но клиенты хорошо приняли новые коммерческие здания и не могут жаловаться на предложение.
Конкуренция вне зависимости от разницы в цене
Отношение объема и предложения новых коммерческих помещений в этом году лучше, чем прогнозировали в прошлом году. Готово больше помещений - в 2018 году в строительстве задействованы от 75 000 до 80 000 м2 новых офисных помещений. Справедливо спросить, насколько новые и использованные площади конкурируют между собой и какая часть рынка наиболее успешна?
Опыт RE Kinnisvara показывает, что арендатор предпочитает новую, даже если немного меньшего размера, площадь, но не большую площадь в старом офисном здании. Часто считается, что, например, офисный клиент С класса не станет переходить в новый дом класса А, поскольку разница в цене аренды слишком велика. В RE мы чаще встречаем клиентов, которые обращаются к нам с желанием арендовать площадь по цене 6-8€/м2, но, видя разницу в качестве строительной и рабочей среды по сравнению с площадью в устаревших зданиях, решают в пользу новых помещений с ценовым классом примерно 12€/м2.
Основными аргументами в пользу новых помещений, по мнению клиентов, являются дополнительные услуги, которые в старых помещениях предоставить нельзя, и более доступные вторичные расходы, которые обеспечены современными строительными решениями. Это касается конкуренции складских, офисных и торговых помещений.
В секторе офисных помещений плюсом аренды новых зданий является более толковая планировка комнат и вышеназванные современные рабочие условия. Последние имеют большое влияние в контексте, где конкуренция более критична.
Таким образом, увеличение вакантности угрожает, прежде всего, имуществу старше 10 лет, или имуществу класса С, особенно тому, которое находится в непопулярных районах, которые не будут развиваться в дальнейшем и находятся далеко от центра.
Строительная деятельность в секторе коммерческой недвижимости замедляется
Говоря о рынке купли-продажи, рынок благоприятствует продавцам. В связи с подъемом экономической ситуации интерес бизнес-клиента к новым зданиям вырос и, по прогнозам, будет успешно расти и в ближайшем будущем, поэтому свободные деньги с удовольствием инвестируют в коммерческую недвижимость.
По сравнению с предыдущими годами, рынок коммерческой недвижимости характеризуется тем обстоятельством, что все больше сосредотачиваются на целостном развитии более крупных бизнес-районов и меньше - на строительстве новых зданий. Поведение рынка показывает, что такие решения больше ценятся среди арендаторов коммерческих помещений.
Во время предыдущего экономического кризиса среди арендаторов коммерческой недвижимости были те, кто должен был вернуть помещения владельцу. В то же время, среди владельцев было меньше тех, кто должен был отказаться от своих зданий, поскольку не могли выплатить кредит. Сегодняшние владельцы коммерческой недвижимости более опытны - как правило, они лучше капитализированы, а финансовые возможности поддерживаются и при возникновении большой вакантности. В том числе, в случае старых зданий, часто у владельцев кредит отсутствует или является маргинальным.
Если экономика будет колебаться, в первую очередь трудности возникнут у тех, кто приобрел единичные здания и занимается сдачей помещений в аренду, помимо основного занятия. Тесная конкуренция - привилегия для профессиональных разработчиков, опытных в секторе коммерческой недвижимости и создающих ресурсы в долгосрочной стратегии. Со временем это скорректирует рынок и, в свою очередь, затормозит строительный сектор.
Другими словами, сегодня рынок успешен. Важным отличием по сравнению с прошлым экономическим кризисом является тот факт, что сегодняшняя конкуренция на рынке недвижимости благоприятствует профессиональным разработчикам, которые лучше подготовлены к новому кризису