Обзор рынка недвижимости: проблемы потихоньку накапливаются

«У нас бум?», - спросил Тыну Тоомпарк в начале своего выступления. «Поднимити руку!». Из сотни участников руку подняли несколько десятков. «Цены слишком высокие?». В этот раз большинство подняли руку. «Цены на недвижимость всегда слишком высокие, всегда хочется купить подешевле», - пошутил на это Тоомпарк.

Тоомпарк считает, что несмотря на самые высокие исторически цены на недвижимость, пузыря в Таллинне нет. «Недвижимсоть дорожает в темпе или даже медленнее роста зарплат. И я утверждаю, что у нас на рынке пузыря нет. Рынок новых квартир впереди, появляются новые предложения, и их уровень цен определяет уровень цен других квартир на рынке и не позволяет им расти».

Впечатление, что квартиры дорогие, может возникать из-за изменившихся предпочтений, считает Тоомпарк. Появился спрос на качественное жилье. «Если какое-то время назад эталоном для среднего покупателя была квартира в Ласнамяэ или Хаберсти, которая была построена уже давно, то сегодня в первую очередь думают о новой квартире».

По словам Тоомпака, раз дела хорошо идут в экономике, то это отражается и на недвижимости. «У нас последние четыре года зарплата росла 6-8 процентов в год, и это вселяет в потребителя уверенность. Самое важное то, что есть работа». Если потребитель уверен, то он готов принимать большие решения и покупать недвижимость, говорит Тоомпарак.

Объем кредитования Тоомпарка не пугает. Если сравнить остаток кредитов с ВВП, то наблюдается очень небольшое сокращение разницы, однако в целом можно сказать, что кредитная нагрузка остается на прежнем уровне, говорит Тоомпарк. В сравнении с общей суммой заработных плат, кредитное бремя снижается.

Рынок недвижимости в Таллинне подогревает приток новых людей. Если сейчас в Таллинне приблизительно 425 000 человек, то десять лет назад эта цифра была на 50 000 меньше, говорит Тоомпарк. «В Таллиннн всегда прибывают новые люди, они находят здесь работу, их зарплата повышается, так что в этой системе потребителей все больше и больше денег и это подогревает рынок недвижимости. У нас сейчас самая высокая когда-либо цена на жилую площадь».

На рынок в большом объеме поступают новые квартиры. По словам Тоомпарка, за последние четыре квартала построено было 3200 жилых помещений, всего в Таллинне чуть более 20 000 жилых помещений. «Я бы сказал, что это слишком много», - заметил он.

Причину сокращения выдаваемых разрешений на строительство Тоомпарк видит в медленной работе городского департамента планирования. «Хотят разрабатывать следующие этапы. У разных проектов имеются тысячи квартир, и у многих разрешение на строительство есть».

Помимо роста уверенности потребителей и притока новых людей, хорошо работает рынок кредитов. Денежные краны банков по-прежнему открыты и объемы кредиторов растут. В то же время, по словам Тоомпарка, перефинансирования, как было в период 2005-2007, не видно. Доля плохих кредитов сократилась как в евро, так и в процентом соотношении. Жилищные кредиты равномерно распределены между людьми, отмечает Тоомпарк. Помимо традиционных кредитных учреждений, дополнительную ликвидность создают порталы краудфандинга. Это увеличило количество сделок с недвижимостью и рост оборотов. «В системе много денег и общая картина тоже выглядит хорошо», - прокомментировал Тоомпарк.

Хотя в июле интрессы и подскочили до 2,5%, по словам Тоомарка, речь идет все-таки об очень низкой процентной ставке. «По сравнению со исторически средним показателем, сейчас интрессы все-таки низкие и можно предположить, что в долгосрочной перспективе он будет приближаться к исторически среднему показателю».

Будет ли увеличиваться количество сделок по недвижимости? «Кажется логичным, что может увеличиться, так как куда эти сделки пропадут, если на рынке труда дела настолько хорошо иду, если зарплата растет и предложение с другой стороны тоже всегда есть – у нас очень широкий выбор возмозможностей».

Хотя у рынка недвижимости дела идут хорошо, тем не менее ряд рисков и проблем понемногу накапливаются, считает Тоомпарк. Одним из таких сигналов может быть снижающийся тренд продаж старых квартир и сокращение количества сделок в июле и августе. Статистика по сделкам может вырасти по инерции от рынка новых квартир, говорит Тоомпарк. Но правда в том, что серьезных выводов пока сделать нельзя. «Даже в Таллинне один месяц очень короткий срок, и там могут происходит неожиданные скачки», - сказал Тоомпарк и добавил, что в статистике продаж есть аномалии, поэтому спешить с выводами не стоит.

Дела не будут идти хорошо на рынке квартир класса люкс. Если средний срок реализации квартиры в Таллинне десять месяцев, то в случае с сегментом дорогих квартир срок реализации двадцать месяцев. «В сегменте дорогих квартир предложений очень много». По словам Тоомпарка, сейчас может быть правильное время для покупки дорогой квартиры. «У многих девелоперов дорогих квартир дела идут вразрез с из бизнес-планом. Это значит, что они не могут просить ту цену, которую они вероятно хотели».

Предварительная продажа тоже отнимает больше времени. «От начала продаж до начала строительства уходит все больше и больше времени», - говорит Тоомпарк. Одновременно можно потерпеть и неудачу с предпородажей. «Тут я не могу показать вам ни одного конкретного проекта, где у девелопера предпродажа закончилась неудачей. Но я верю, что в 2019 году мы это увидим: выставят ряд проектов на продажу, но не начнут даже строительства и предпродажу свернут», - прогнозирует Тоомпарк. Девелоперы, которые проводят предпродажу «на бумаге», все больше конкурирует с уже готовыми квартирами.

В случае с несколькими проектами в следующие полтора года можно ждать скидки до 15%: «Где кредитор давит на девелопера, что, черт, я хочу деньги обратно». Тоомпарк отмечает, что это все-таки не касается всего рынка.

«Но мы все-таки движемся в направлении вершины экономического цикла», - сказал аналитик.