Ситуация на рынке недвижимости меняется, но активность сохраняется
Рынок недвижимости благоприятствует крупным девелоперам, поэтапной разработке и стабильному финансовому потоку, говорят знатоки дела.
Аналитик бюро Uus Maa Kinnisvarabüroo Игорь Хабал говорит, что в этом году девелоперы должны действовать в более рискованной атмосфере. Неуверенность среди девелоперов в первую очередь взвинчивает входные цены, которые еще ее успели отразиться на стоимости квартир. Клиентов, однако, уже нынешние цены пугают.
Строители и девелоперы – два в одном
В ситуации, когда маржа разработки проекта снижается и девелопер вынужден закупать строительные услуги, проект может оказаться нерентабельным, говорит председатель правления Uus Maa Kinnisvarabüroo Яанус Лаугус. По этой причине, говорит он, разработка проектов переходит в руки строительных фирм. «Строители и девелоперы, два в одном, еще смогут что-то сделать», - сказал он.
Один из новых трендов на рынке – длительные периоды предпродаж, особенно среди мелких девелоперов, которые занимаются строительством одного-двух проектов, говорит Хабал.
По его словам, стоимость ряда квартир опережает покупательскую способность. Молодые семьи предпочитают с покупкой подождать пару лет, надеясь на то, что квартиры станут более доступными. Если раньше на окраине города новые квартиры стоили 1800-2200 евро за квадратный метр, то сейчас уже встречаются цены 2300-2400 евро за квадратный метр. Это, по мнению клиента, слишком много, и поэтому продажи идут сложнее.
Продавцы реагируют на меняющуюся ситуацию быстрее, чем пару лет назад. На рынке появляются скидочные компании, где в цене, например, уже есть кухонная мебель.
Новых квартир на рынок поступает меньше и это может быть знаком, что девелоперы неуверенны, говорит Хабал. Если в прошлом году в первые кварталы на рынок выходило около 1000 квартир в квартал, то в последние два квартала количество сократилось до 500-700 квартир.
Меньше квартир построено
Количество сделок с жилой недвижимостью достигло своего пика в 2017 году. В прошлом году количество сделок сократилось приблизительно на 50. Это означает спад, но ожидаемый, так как количество построенных квартир сократилось, говорит Хабал.
В этом году большого снижения количества сделок скорее всего не будет, рынок остывает, но лишь немного. «Мы больше не можем говорить о том, чтобы каждый год в Таллинне стремиться к 3500 квартирам, это число скорее будет на уровне 3000», - говорит Хабал. По его словам, приостановка на рынке - это хорошо и отрезвляюще.
Во второй половине прошлого года снижения количества сделок в первую очередь было связано с продажей новых квартир, на вторичном рынке жилья продажи оставались стабильными.
В то же время медианная цена на жилую недвижимость в прошлом году продолжила расти, составив за 2018 год 5,7%.
Деньги будут оставаться дешевыми
В целом, спрос в прошлом году оставался хорошим. За первые 11 месяцев 2018 года оборот новых кредитов вырос по сравнению с тем же периодом 2017 года на 9%. В то же время интрессы по жилищным кредитам увеличились – в годовом сравнении на 0,1-0,2%, оставаясь сегодня на уровне 2,4-2,5%.
По словам руководителя отдела эстонской недвижимости Swedbank Эро Вийка, частные лица разумно подходят к кредитным займам. «Все равно на какие цифры мы смотрим, ситуация сейчас кажется очень хорошей». Финансовое положение домохозяйств сейчас остается прекрасным, объемы строительного сектора видимо достигли своего пика и будут снижаться, считает Вийк.
По его словам, стоимость денег продолжит оставаться дешевой, и ни один аналитик не прогнозирует роста EURIBORа до нулевого уровня в следующие 18 месяцев. По этой причине интрессы будут по-прежнему оставаться для заемщиков низкими, что будет способствовать активности рынка недвижимости, сказал Вийк.