«Большой коррекции цен на рынке недвижимости не будет»
Ситуация на рынке недвижимости уже несколько лет вызывает напряжение. С одной стороны, еще свежи воспоминания кризиса прошлого десятилетия, с другой - нынешний рост цен продолжается уже довольно долгий период времени, и опасения, что скоро все должно закончится, с каждым днем увеличиваются. Однако экономические показали упорно говорят о том, что ситуации 2008 года в этот раз на рынке недвижимости не повторится.
На конференции «Куда движется эстонский рынок недвижимости?» руководитель отдела кредитного портфеля Swedbank Урмас Симсон продемонстрировал ряд слайдов с экономической статистикой, откуда следует, что кризиса на горизонте нет и в ближайшие годы едва ли будет.
Сбережения по-прежнему растут быстрее займов! - крупно написано на первом слайде. И это, следует далее, в первую очередь благодаря тому, что экспорт товаров и услуг больше, чем импорт.
Если точнее, то за десять лет сбережения предприятий увеличились на 108%, а сбережения частных лиц - на 109%. Тогда как за тот же период (декабрь 2008 - декабрь 2018) индекс потребительских цен - проще говоря, инфляция - подрос всего на 22%.
Снижение арендной платы - не проблема
Что касается недвижимости, то во всех сегментах уровень задолженности указывает, что буфер еще есть, говорит Симсон. «То есть снижение арендной платы на 15-20% не должно создать проблем для обслуживания кредитов. Но разумеется тут следует учитывать комбинацию - вакантность/арендная плата. Но одна лишь арендная плата проблем не должна создать», - заключает эксперт.
Процентная ставка и инфляция - не проблема
По словам эксперта, низкая процентная ставка длительный период времени оказывала свое позитивное влияние на нынешнюю экономическую ситуацию, и в частности на рынок недвижимости, однако он не считает, что разумный рост процентной ставки в будущем приведет к обратному процессу. «В Эстонии доходность с аренды не такая уж и низкая. Мы говорим о нижнем пороге в районе 6%. Поэтому рост процентной ставки на первые 2% не должен сильно повлиять на эту доходность».
При этом он отмечает, что, говоря о росте процентных ставок, не следует упускать из вида другой нюанс: «У нас тех, кто выиграет от роста интрессов, столько же, сколько тех, кто проиграет. Это те, кто хранят свои деньги на сберегательных счетах. И нынешняя ситуация отличается от той, которая у нас была 10 лет назад - тогда объем сбережений был намного меньше объема выданных кредитов», - отмечает Симсон.
Он также не видит проблемы в том, что инфляция в Эстонии на самом высоком уровне в ЕС. «На это последние два года оказывали влияние налоги, акцизы. Но изменение потребительского индекса у каждого человека свое. Все зависит от структуры потребления. И также следует учитывать, что по ЕС инфляция по-прежнему находится ниже идеального уровня в 2%. И уровень инфляции у нас все-таки ненамного выше».
Большого падения не будет
Несмотря на то, что рост цен на недвижимость продолжался долгий период времени, Симсон отмечает, что рост не был очень большим: «За пять лет с 2011-2012 годов стоимость объектов выросла на 10-15%. Скорее, выросли объемы, которые сыграли важную роль в ценовой политике».
По его словам, объем сбережений, которые ищут места для инвестирования, сейчас больше, поэтому даже если коррекция цен на рынке недвижимости и последует, то она не будет очень большой. Но даже если снижение и произойдет, то вряд ли это коснется всего рынка жилой недвижимости: «Я не вижу, чтобы большое снижение цен на рынке недвижимости было повсеместным. Слабые места есть, но это скорее в определенных сегментах: ценовых категориях, географическом расположении».
Если же говорить о коммерческой недвижимости, то Симсон разделяет эту отрасль по активности развития на три сегмента. Если все планы будут реализованы, то, говорит эксперт, основной активности строительства коммерческих объектов следует ожидать в отдельном сегменте. Затем следует сегмент офисных зданий. И наименее активного развития и строительства объектов следует ждать в сегменте торговых площадей. «Но даже если момент снижения возникнет, - из-за большого числа предложений, - то просто количество новых проектов сократится. И мы уже видим, что объемы строительства в 2019 году нижем, чем в прошлом», - заключает эксперт.