Можно ли получить второй жилищный кредит?
Хотя у людей, как правило, одно постоянное место жительства и один кредит на жильё, банки готовы в определённых случаях предоставлять и второй кредит.
Больше всего клиентов с двумя ипотечными кредитами у SEB - таких там 20% из общего числа заёмщиков. Доля заёмщиков с двумя кредитами на жильё у Swedbank составляет 14%, у Luminor менее 5%, а LHV таких данных не публикует, но в банке отметили, что это исключительные случаи.
Второй ипотечный кредит, как полагают банки, наиболее логичен в тех случаях, когда человек живёт в одном городе, а работает в другом. Кроме того, банки предоставляли кредит на жильё клиентам, приобретающим недвижимость для детей, вступающих в самостоятельную жизнь.
Желающие получить второй ипотечный кредит для инвестирования в недвижимость, например, приобретения доходного жилья, должны, как правило, смириться с более высокой процентной ставкой и с большим взносом. В таком случае это, возможно, будет и другая категория кредита, но могут быть и исключения.
Растущий тренд
«Действительно, в последние годы тренд на покупку второго жилья усиливается, - отметила руководитель частного сегмента банка SEB Трийн Раудсепп. - Что касается молодых клиентов, то тут речь идёт либо о смене жилья, либо о покупке жилья для сдачи внаём. Более возрастные клиенты покупают второй жильё для своих выросших детей. Общей тенденцией стала и покупка дач или сельских домов».
Покупатели второго жилья составляют среди клиентов SEB примерно пятую часть заёмщиков. Как правило, это, по словам Раудсепп, немолодые семейные люди с доходом выше среднего: «Для того, чтобы клиент мог бы купить второе жильё с помощью ипотечного кредита, залогом должно послужить первое жильё, сумма кредита может достигать 80% рыночной цены заложенного жилья».
Кроме того, доход покупателя должен быть достаточным, чтобы обслуживать два кредита. Согласно постановлению Банка Эстонии, на обслуживание обязательств не должно уходить больше 40-50% дохода. Таким образом, второй ипотечный кредит предполагает обычно доход выше среднего. В противном случае для приобретения второго жилья первое придётся всё же продать.
Исключительный случай
В других банках, кроме SEB, особенного роста спроса на второй кредит не отмечают, и таких кредитов выдаётся меньше. «Второй ипотечный кредит - это всё же исключительный случай, - сказала руководитель розничного банкинга LHV Кадри Кийсель. - Поскольку люди живут преимущественно в одном месте, дополнительная недвижимость приобретается в основном для сдачи внаём. Поэтому мы, как правило, не предлагаем одному клиенту несколько ипотечных кредитов».
В Swedbank, где доля заёмщиков, взявших второй ипотечный кредит, всё же составляет 14%, спрос в последние годы не падал и не рос. Причиной второго ипотечного кредита в Swedbank часто служит, как пояснила глава сектора ипотечных кредитов банка Анне Пяргма, смена жилья, при котором заёмщик сперва покупает новое, а потом уже занимается продажей старого.
В банке Luminor тоже не заметили роста спроса на второй ипотечный кредит, а доля клиентов с двумя кредитами остаётся на уровне ниже 5%. По словам специалиста по коммуникации Luminor Лотте-Трийн Наруск, как и в SEB, клиент, берущий у них второй ипотечный кредит, это человек с доходом выше среднего, способный обслуживать два кредита. Второй кредит в Luminor предоставляется в размере до 60% от цены залога.
Хотите инвестировать в недвижимость? Требования выше
Если для приобретения постоянного жилья бывает достаточно внести в качестве первого платежа 15% взносов, а средняя процентная ставка по такому кредиту ниже 3%, то при покупке доходного жилья придётся выложить больше.
Самофинансирование начинается обычно с 40%, и кредитная ставка выше. Кроме того, платежи по кредиту не должны превышать установленного Банком Эстонии потолка в 40-50% от дохода.
До определённых пределов в доходы можно зачесть и доход, полученный от сдачи жилья, если он поступал в течение шести последних месяцев подряд, и при предъявлении действующего договора о найме.
В Luminor, как сообщила Лотте-Трийн Наруск, со счёта, на который поступает доход от сдачи жилья внаём, снимается подоходный налог, а с оставшегося нетто-дохода банк засчитывает в доход до 70%.
В Swedbank доход от сдачи внаём учитывается в качестве дополнительного дохода, но один лишь этот доход обычно не принимается в качестве основы кредитоспособности. «Доход от сдачи внаём может не быть регулярным, кроме того, содержание имущества может принести дополнительные расходы», - пояснила Анне Пяргма.
Банк LHV предлагает для инвестиции в недвижимость частный кредит, при котором доход от сдачи учитывается как дополнительный доход. Минимальная процентная ставка по частному кредиту составляет 5%. «При принятии решения по заявлению о частном кредите кредитоспособность клиента оценивается с учётом дохода от сдачи жилья, но клиент должен быть в состоянии обслуживать кредит и без этого дохода», - пояснила Кадри Кийсель.
В SEB постоянный доход от сдачи жилья внаём можно учесть при условии, что сдаваемая недвижимость принадлежит ходатайствующему о кредите, и доход от сдачи внаём поступал на счёт в течение шести последних месяцев или же это доказано каким-нибудь иным способом. «Чтобы учесть доход от сдачи жилья, делается дополнительный анализ, в котором берутся в расчёт расходы, которые сопровождают сдачу жилья (например, подоходный налог частного лица), а также общий уровень цен аренды жилья в данном районе», - сказала Трийн Раудсепп.