Ану Лилль • dv.ee • 22 июля 2021 в 3:00

Что делать, если совладелец препятствует продаже недвижимости?

Если отношения с совладельцами недвижимости оставляют желать лучшего, продать ее может быть крайне сложно.  Фото: Вейко Тыкман

Продажа недвижимости, находящейся в совместном владении, может быть сопряжена с серьезными проблемами, если один из собственников продавать ее категорически не хочет. Споры между совладельцами могут длиться годами. Ситуация сложная, однако в целом разрешимая, считают эксперты.

Äripäev публикует историю 30-летней женщины, которая столкнулась с подобной проблемой на собственном опыте. По сюжету мы назовем героиню, в силу ряда обстоятельств пожелавшую остаться анонимной, Йоханной.

Все начиналось замечательно: Йоханна познакомилась с молодым человеком, вскоре пара решила съехаться и начать совместную жизнь. Деньги на покупку недвижимости Йоханна с бойфрендом заработали в Австралии. Вернувшись домой, они купили квартиру без банковского кредита, оформив ее в совместное владение.

Читайте также

Йоханна даже представить не могла, что счастье окажется столь мимолетным. Вскоре после рождения ребенка, по ее словам, мужчина стал агрессивным. Однажды Йоханна собрала чемоданы, взяла ребенка и вернулась к своим родителям, чтобы начать новую жизнь. Мужчина же продолжал проживать в совместно купленной квартире.

Когда Йоханна предложила бывшему сожителю продать квартиру, он сразу же согласился, но при этом захотел сделать это без посредника. Йоханна сама разместила объявление о продаже и появились первые потенциальные покупатели.

«После того, как мы разъехались, общение между нами стало более нормальным, и я была рада, что мы достигли соглашения», - пояснила Йоханна.

Запуганные покупатели

Когда Йоханна привела в квартиру первых покупателей, мужчина находился дома. Он заявил незнакомым людям, что на самом деле собирается помириться с Йоханной и вновь начать с ней совместную жизнь. В этой же самой квартире. А если вдруг не получится - пригрозил разгромить квартиру, перевернув вверх дном.

«Я видела, как люди приходили в ужас, понимая, с каким проблемным типом они столкнулись», - рассказала Йоханна.

Майя Даляев, Менеджер по жилой недвижимости компании Colliers

Нет смысла затевать продажу недвижимости, если отсутствует консенсус и продолжаются споры по поводу денег, движимого имущества и прочего.

Женщина решила воспользоваться помощью маклера, но ситуация повторялась вновь и вновь: мужчина впускал покупателей в сопровождении маклера, а затем устраивал все тот же спектакль. Некоторые покупатели отказывались от сделки сразу, другие начинали агрессивно снижать цену.

Как предположила Йоханна, бойфренд изначально согласился на продажу только для того, чтобы вновь увидеть ее и попытаться таким образом повлиять на нее. От идеи продажи квартиры Йоханне пришлось в результате отказаться.

«У меня нет над ним власти. Сейчас я думаю лишь о том, чтобы жить своей жизнью и растить ребенка», - рассказала женщина.

Помогут переговорщики

Руководитель отдела жилой недвижимости Colliers Майя Даляев имеет 18-летний посреднический опыт работы в сфере недвижимости. Она подчеркивает, что при продаже совместной недвижимости соглашения между владельцами имеют решающее значение.

«Нет смысла затевать продажу недвижимости, если отсутствует консенсус и продолжаются споры по поводу денег, движимого имущества (мебель, газонокосилки, грабли-лопаты) и прочего», - считает Даляев.

Читайте также

Опыт показывает, что период продажи такой недвижимости обычно очень большой, а окончательная цена зачастую оказывается намного ниже рыночной.

Если же соглашения достичь никак не удается, Даляев предлагает воспользоваться помощью переговорщиков, которые, по ее словам, предоставляют клиентам практические, основанные на фактах, а не на эмоциях, советы и рекомендации.

Можно действовать через суд

Если один из собственников желает продать совместно купленную недвижимость, а другой - нет, можно попытаться добиться продажи через суд, говорит партнер адвокатского бюро Triniti Рамиль Пярт.

По его словам, одно из возможных решений - обратиться в суд с требованием прекращения совместной собственности. В этом случае в ходе судебного разбирательства проводится экспертная оценка для определения стоимости имущества. В результате суд может принять решение, по которому один из совладельцев (к примеру, тот, что фактически занимает спорную жилплощадь) выплачивает другому половину стоимости недвижимости.

В случае, если совладелец, живущий в квартире, не хочет продавать ее или выкупать долю, принадлежащую другой стороне, судья может назначить принудительную продажу недвижимости. Владельцем недвижимости таким образом станет истец, выступающий за ее продажу. Ему нужно будет выкупить долю совладельца по цене, определенной судебным решением. Затем он вправе продать недвижимость в качестве единоличного собственника.

Партнер адвокатского бюро Triniti Рамиль Пярт  Фото: Лийз Трейманн

Если же ни одна из сторон не в состоянии выкупить долю другой, и при этом один из совладельцев по-прежнему настаивает на продаже квартиры, суд также может принять решение о продаже недвижимости, установив на нее определенную цену. В этом случае недвижимость продается либо с помощью судебного пристава, либо по взаимной договоренности. Деньги распределяются пропорционально с учетом доли каждой стороны в совместной собственности.

Разумеется, если дело доходит до принудительной продажи по решению суда, реализовать недвижимость по рыночной цене не удастся.

По словам Пярта, в любом случае будет лучше, если собственникам удастся уладить разногласия миром и продать свое имущество самостоятельно, без помощи приставов. В противном случае судебное разбирательство и процесс продажи грозят затянуться на несколько лет.

Что говорит закон?

Способы прекращения совместной собственности предусмотрены Законом о вещном праве (§ 77 (2) ЗК), согласно которому при отсутствии соглашения между совладельцами суд принимает решение об обязательстве истца компенсировать остальным совладельцам стоимость их долей в денежной форме.

Суд также может немедленно распорядиться о продаже недвижимости на открытом аукционе или же на аукционе совладельцев и распределении вырученные средств между совладельцами в соответствии с размером их доли.

Недвижимость, приобретенная до брака, переданная по наследству или подаренная, является исключительной собственностью одного из супругов, который может распоряжаться ей по своему усмотрению, не запрашивая согласия другой стороны.

Точно так же один из супругов может самостоятельно распоряжаться совместным имуществом, если это предусмотрено брачным договором. В этом случае разрешение второго супруга не требуется, если речь, к примеру, идет о продаже недвижимости или оформлении ее в качестве залога для кредита.

Самое читаемое