Можно ли нарушить договор аренды?

Aйвар Таро, партнерХейли Вескимейстер, юрист

В связи с общим ухудшением экономического положения предприятий в условиях экономического давления, участились случаи оспаривания отказа от договоров аренды коммерческих помещений. Многие арендаторы вынуждены искать возможности для расторжения заключённых договоров аренды, поскольку ухудшение экономических результатов сделало нерациональным использование арендных площадей. С другой стороны, некоторые арендаторы в состоянии выплачивать арендную плату, но хотят воспользоваться снижением стоимости аренды, расторгая дорогие договоры и заключая новые на значительно более выгодных условиях. Ясно, что арендодатели не могут соглашаться на досрочные расторжения договоров, поскольку это нанесло бы существенный ущерб их коммерческой деятельности. Во многих случаях это означает падение денежных потоков арендодателя ниже критической отметки, что поставит под угрозу выполнение обязательств самого арендодателя перед кредиторами (например, обслуживание банковского кредита, взятого для приобретения объекта аренды). Тем самым, между сторонами легко вспыхивают споры в части возможных санкций в случае отказа от договора аренды и нарушения его условий. Государственный Суд довольно подробно разобрал данный вопрос в своём решении номер 3-2-1-37-09 от 18 мая 2009, которое кратко изложено ниже.

В указанном деле арендатор выслал арендодателю заявление о расторжении договора и освободил площади, после чего арендодатель произвёл перестройку помещений, чтобы их можно было сдать в аренду новым арендаторам. Позже в ходе судебного производства было установлено, что у арендатора не было оснований для отказа от договора аренды и предъявленное им заявление было ничтожным. Суд постановил, что арендатор обязан возместить арендодателю расходы, нанесённые досрочным расторжением договора аренды.

Право арендодателя на получение арендной платы

Поскольку в данном случае расторжение арендатором договора аренды оказалось ничтожным, а арендодатель по своей инициативе не расторгал договора аренды, Государственный Суд пришел к выводу, что арендодатель имеет право требовать выполнения договора арендатором, то есть выплаты арендной платы.

Государственный Суд пояснил, что то обстоятельство, что арендатор выехал из арендуемых помещений, не освобождает его от обязанности выплаты арендной платы. А именно, арендатор должен выплатить арендную плату даже за тот период, когда он не мог использовать предмет договора по своей вине, прежде всего, во время отсутствия. В соответствии с указанным положением, арендодатель имеет право требовать выплаты аренды до момента, когда арендатор уже не мог использовать помещения, например, из-за заключения арендодателем новых договоров аренды или по иной причине, не зависящей от арендатора (например, из-за начала работ по перестройке помещений арендодателем).

Если арендатор не пользуется арендованными помещениями, но в соответствии с вышеописанным обязан выплачивать арендную плату, то он всё же имеет право вычесть из арендной платы сэкономленные арендодателем суммы и размер прибыли, полученной в результате иного использования предмета аренды. Нельзя забывать, что в договоре аренды коммерческих помещений стороны могут договориться иначе, то есть, из договора аренды может следовать, что арендатор должен выплачивать указанную в договоре аренду также за период, в течение которого арендатор не пользуется предметом аренды по собственной инициативе, и что сэкономленная арендодателем при этом сумма из стоимости аренды не вычитается.

Право арендодателя на возмещение ущерба

В данном акте Государственный Суд разъяснил также право арендодателя на возмещение ущерба, возникшего в результате отказа от договора аренды.

Государственный Суд пришел к выводу, что если арендодатель сам отказался от договора в одностороннем порядке из-за нарушения арендатором условий договора, то арендодатель имеет право потребовать оплату аренды до момента расторжения договора аренды. Помимо этого, за период с момента расторжения договора и до момента прекращения действия договора арендодатель имеет право потребовать в качестве возмещения ущерба выплаты разницы между указанной в договоре арендной платой и платой, указанной в договорах, заключённых с новыми арендаторами, если арендная плата новых арендаторов будет меньше той, которую арендодатель мог бы получить на основании договора аренды, заключённого с прежним арендатором.

Также Государственный Суд пояснил, что в случае, если арендодатель не смог сдать являющиеся объектом договора аренды помещения новым арендаторам, в случае отказа от договора аренды он имеет право требовать выплату недополученной аренды и возмещения абстрактно высчитанного ущерба с момента отказа от договора до завершения срока действия договора. В таком случае арендодатель имеет право требовать в качестве возмещения нанесенного ущерба разницу между указанной в договоре арендной платой и т.н. рыночной стоимостью (то есть, например, арендной платой за подобные помещения, предлагаемые на рынке).

Возмещение убытков, связанных с перестройкой помещений

В описываемом случае арендодатель потребовал от арендатора также возмещения расходов на перестройку помещений (которые он произвёл для того, чтобы их можно было сдать в аренду новым арендаторам), процентов по кредиту, взятому для финансирования перестройки и установленные законом пени с требования по возмещению расходов на перестройку. Поскольку в данном случае договор не был расторгнут ни одной из сторон и обязательство выполнения условий договора было по-прежнему действительным, Государственный Суд посчитал, что указанные выше расходы арендатор возмещать не обязан. Тем самым, на основании решения Государственного Суда становится ясно, что пока действует договор аренды, арендодатель не может потребовать от арендатора возмещения расходов, связанных перестройкой помещений.

Государственный Суд также уточнил, что даже в случае, если бы договор был расторгнут, в случае наличии требования о возмещении ущерба, требование о возмещении расходов, связанных с работами по перестройке помещений, не обосновано. Государственный Суд опирался на установленные Обязательственно-правовым законом принципы возмещения ущерба, в соответствии с которыми ущерб не подлежит возмещению в объёме, в котором предотвращение возникновения ущерба не было целью этого обязательства или положения, в следствие нарушения которого возникло обязательство возмещения ущерба. По мнению Государственного Суда, в случае нарушения договора аренды, если нарушение заключается в невыплате арендной платы, возмещению не подлежат расходы связанные с перестройкой поскольку целью вытекающих из договора аренды обязательств не может быть обязательство возместить расходы по перестройке, если арендатор нарушает договор и не выплачивает арендную плату. Дальнейшая судебная практика должна разъяснить, может ли идти речь о возмещении расходов на перестройку помещений в случае иного нарушения договора аренды, чем невыплата арендной платы.

Autor: Адвокатское бюро Attorneys at law Borenius