Можно ли нарушить договор аренды?

В связи с общим ухудшением экономического положения предприятий в условиях экономического давления, участились случаи оспаривания отказа от договоров аренды коммерческих помещений. Многие арендаторы вынуждены искать возможности для расторжения заключённых договоров аренды, поскольку ухудшение экономических результатов сделало нерациональным использование арендных площадей. С другой стороны, некоторые арендаторы в состоянии выплачивать арендную плату, но хотят воспользоваться снижением стоимости аренды, расторгая дорогие договоры и заключая новые на значительно более выгодных условиях. Ясно, что арендодатели не могут соглашаться на досрочные расторжения договоров, поскольку это нанесло бы существенный ущерб их коммерческой деятельности. Во многих случаях это означает падение денежных потоков арендодателя ниже критической отметки, что поставит под угрозу выполнение обязательств самого арендодателя перед кредиторами (например, обслуживание банковского кредита, взятого для приобретения объекта аренды). Тем самым, между сторонами легко вспыхивают споры в части возможных санкций в случае отказа от договора аренды и нарушения его условий. Государственный Суд довольно подробно разобрал данный вопрос в своём решении номер 3-2-1-37-09 от 18 мая 2009, которое кратко изложено ниже.

В указанном деле арендатор выслал арендодателю заявление о расторжении договора и освободил площади, после чего арендодатель произвёл перестройку помещений, чтобы их можно было сдать в аренду новым арендаторам. Позже в ходе судебного производства было установлено, что у арендатора не было оснований для отказа от договора аренды и предъявленное им заявление было ничтожным. Суд постановил, что арендатор обязан возместить арендодателю расходы, нанесённые досрочным расторжением договора аренды.

Право арендодателя на получение арендной платы

В описываемом случае арендодатель потребовал от арендатора также возмещения расходов на перестройку помещений (которые он произвёл для того, чтобы их можно было сдать в аренду новым арендаторам), процентов по кредиту, взятому для финансирования перестройки и установленные законом пени с требования по возмещению расходов на перестройку. Поскольку в данном случае договор не был расторгнут ни одной из сторон и обязательство выполнения условий договора было по-прежнему действительным, Государственный Суд посчитал, что указанные выше расходы арендатор возмещать не обязан. Тем самым, на основании решения Государственного Суда становится ясно, что пока действует договор аренды, арендодатель не может потребовать от арендатора возмещения расходов, связанных перестройкой помещений.

Государственный Суд также уточнил, что даже в случае, если бы договор был расторгнут, в случае наличии требования о возмещении ущерба, требование о возмещении расходов, связанных с работами по перестройке помещений, не обосновано. Государственный Суд опирался на установленные Обязательственно-правовым законом принципы возмещения ущерба, в соответствии с которыми ущерб не подлежит возмещению в объёме, в котором предотвращение возникновения ущерба не было целью этого обязательства или положения, в следствие нарушения которого возникло обязательство возмещения ущерба. По мнению Государственного Суда, в случае нарушения договора аренды, если нарушение заключается в невыплате арендной платы, возмещению не подлежат расходы связанные с перестройкой поскольку целью вытекающих из договора аренды обязательств не может быть обязательство возместить расходы по перестройке, если арендатор нарушает договор и не выплачивает арендную плату. Дальнейшая судебная практика должна разъяснить, может ли идти речь о возмещении расходов на перестройку помещений в случае иного нарушения договора аренды, чем невыплата арендной платы.

Autor: Адвокатское бюро Attorneys at law Borenius