Падение цены как повод для отказа от сделки
Чрезвычайные события могут стать основанием для изменения или расторжения договора.Согласно мнению Государственного суда, при заключении договора продажи стороны предполагают, что цена продаваемой вещи в стабильной экономической среде значительно не изменится.
Существенное изменение стоимости недвижимости может быть основанием для пересмотра договорных отношений. Однако при этом следует учитывать обстоятельство, не предвидел ли участник сделки возможность такого изменения стоимости и не несёт ли он сам риск этого изменения.
Видимая простота
В договорном праве действует принцип обязательности исполнения договора - pacta sunt servanda. Однако непредвиденные и чрезвычайные экономические, политические и социальные события могут быть основанием для изменения или даже расторжения договора. Такую возможность для стороны договора, оказавшейся в невыгодной ситуации, предусматривает ст. 97 Закона об обязательственном праве (далее ЗОП).
Вышеназванное положение предусматривает возможность требовать изменения договора, если после его заключения изменились обстоятельства, являющиеся основанием для заключения сделки, и в связи с этим существенно изменилось соотношение обязательств сторон. Ситуация может измениться в случае значительного увеличения расходов на выполнение обязательств или значительного уменьшения стоимости получаемого от другой стороны. Также должен быть соблюдён и ряд дополнительных условий. Прежде всего сторона, которая требует изменения договора, не могла разумно предвидеть изменения обстоятельств и не могла повлиять на эти изменения, а также не несёт риска таких изменений. Если изменение договора невозможно или это неразумно по отношению к другой стороне, то от договора можно отказаться.
На первый взгляд всё кажется очень просто. Казалось бы, отказаться можно от любого ставшего невыгодным контракта, заявляя, что существенно изменились обстоятельства по сравнению с обстоятельствами на момент заключения сделки. Статья 97 стала особенно актуальной в связи с глобальным финансово-экономическим кризисом и, как следствие, безработицей, ростом числа банкротств, значительным падением цен на недвижимость, ужесточением условий финансирования и колебанием цен на различное сырьё.
Государственный суд впервые сделал более подробный анализ ст. 97 лишь в конце прошлого года. В двух судебных делах, рассматриваемых Госсудом, покупатели недвижимости опирались на существенное падение цен, приводя это как основание для применения ст. 97 ЗОП. Дополнительно к этому в одном из судебных споров покупатель заявил, что отказ от договора обусловлен также и тем, что кредитные учреждения больше не финансируют покупку земельных участков без утверждённой детальной планировки, и изначально запланированный объём застройки нельзя реализовать в полной мере.
Обстоятельства отказа
Прежде всего Госсуд обратил внимание на значение понятия «обстоятельства, являющиеся основанием для сделки». Такими обстоятельствами могут быть лишь те, существование, наступление или действие которых понятно для обеих сторон сделки и на которых основывается их общее желание заключить договор.
К таким обстоятельствам, как правило, не относятся какие-либо ожидания одной стороны сделки, если они не заявлены другой стороне или вторая сторона не должна была бы быть осведомлена о таких обстоятельствах исходя из принципа добросовестности.
В связи с финансированием сделки продажи Госсуд отметил, что это вопрос, который, как правило, находится в сфере влияния лишь одного участника сделки (в данном случае покупателя). В конкретном случае не было установлено, что обе стороны желали отнести условия финансирования сделки к обстоятельствам, являющимся основанием для заключения договора. Исходя из этого в данном случае ст. 97 ЗОП не должна применяться.
Также и объём застройки не относится к обстоятельствам, являющимся основанием для заключения сделки, если по этому поводу отсутствуют какие-либо соглашения в договоре. Фактический объём застройки - это обстоятельство, которое на момент заключения договора было сторонам не известно, а также не было охвачено совместным волеизъявлением сторон ни в договоре, ни при проведении переговоров.
Госсуд подчеркнул, что при значительном изменении стоимости недвижимости применение ст. 97 ЗОП допускается. При заключении договора продажи стороны предполагают, что цена продаваемой вещи в стабильной экономической среде значительно не изменится. Несмотря на это, изменение стоимости недвижимости не имеет значения в случае, если профессиональная деятельность покупателя связана с развитием недвижимости и рост и падения её цен должны быть ему известны и для него предсказуемы.
Лишь исключительно
Госсуд отметил также и то, что проанализировать следует обстоятельство, является ли причиной падения цен на недвижимость в Эстонии банковский кризис в США или падение цен было хотя бы частично связано с кредитной политикой действующих в Эстонии кредитных учреждений. В последнем случае можно было бы разумно предположить, что цены на недвижимость могут упасть. Также в случае если цена оплачивается покупателем не сразу при заключении договора, а в течение какого-то периода времени после сделки, то риск изменения цены в этот период несёт покупатель.
Коллегия Госсуда особо подчеркнула, что отказ от договора является чрезвычайной мерой, использовать которую можно только в крайнем случае. Ст. 97 ЗОП позволяет стороне договора прежде всего требовать изменения условий договора. Лишь в определённых случаях можно сразу представить заявление об отказе от договора. Такое заявление обосновано, если договор объективно невозможно изменить или вторая сторона договора (в данном случае продавец) заявляет, что изменение договора неразумно по отношению к нему.
В заключение можно сказать, что, с одной стороны, Госсуд признал возможность изменения условий договора при падении цен на недвижимость, но с другой, подчеркнул, что применение ст. 97 ЗОП возможно лишь в исключительных случаях. Какие из обстоятельств, позволяющих требовать изменения договора, будут являться исключительными, покажет дальнейшая судебная практика.
Марина Малышева
адвокат, адвокатское бюро LMHB
Autor: Адвокатское бюро Attorneys at law Borenius