С жилья особый налоговый спрос
Потребление любого товара и любой услуги может стать оборотом (в понимании Закона о налоге с оборота), поскольку в результате этого потребления может возникнуть добавленная стоимость. А налог с оборота, по нашему закону, применяется как налог на добавленную стоимость.
Прошу прощения у читателей за этот сугубо теоретический пассаж, но без него не будет понятно, почему существует один вид потребления, который никогда не вызывает налога с оборота: это - «потребление жилья». Ни приобретение жилого помещения для проживания в нём одного или нескольких физических лиц, ни найм жилья с той же целью оборотом не являются.
Проживание в жилом помещении никогда и ни при каких условиях не может стать частью процесса, завершающегося возникновением добавленной стоимости. Это, как говорится, медицинский факт. Именно поэтому в 16-й статье Закона о налоге с оборота, где говорится о возможности появления НСО даже когда, в общем случае, налог не возникает, существует специальная оговорка - «за исключением жилого помещения».
Несмотря на приведённое выше теоретическое обоснование и несмотря на категоричность норм закона, тем не менее в налоговой практике существуют случаи, когда аренда жилого помещения может быть оборотом. Рассмотрим проблему на конкретном примере, о котором рассказал в своём письме наш читатель, и заодно ответим на заданный им вопрос.
Ситуация сложилась такая: фирма почти пять лет владеет квартирой и сдаёт её в аренду под контору. И поскольку оба участника договора - арендатор и владелец - налогообязаны по НСО, то арендная плата взималась с НСО. Владельцу это важно, так как сдаче в аренду предшествовал дорогостоящий ремонт с зачтённым НСО. Арендатору наличие налога с оборота не мешало, так как он ставил его себе «в зачёт». Основанием для применения налога было информационное письмо от владельца квартиры в Налогово-таможенный департамент о сдаче площадей в аренду с добавлением к цене аренды НСО.
А как же строгий запрет на применение налога с оборота при найме жилых площадей? Об этом прямо сказано в 1-м пункте 3-й части 16-й статьи Закона о налоге с оборота. Налоговый управляющий считает возможным добавление НСО к цене аренды (если об этом своевременно подана информация в налоговую службу) по отношению к жилой площади, когда абсолютно прозрачно видно, что используется жилое помещение в целях предпринимательства и для налогооблагаемого оборота. Это случай, когда налоговый управляющий исходит из духа закона, но не совсем из его буквы.
Автор письма с недоумением спрашивает: «Почему тот же налоговый администратор не разрешает обложить сделку по продаже той же квартиры налогом с оборота?» И это действительно так: аренду жилого помещения разрешают считать оборотом, если площадь используется для предпринимательства, а продажу - нет.
В чём здесь разница? Скорее всего, в том, что всё-таки в момент совершения сделки купли-продажи будущее использование жилой площади не настолько очевидно, как при аренде.
То есть сделка с приобретением квартиры (если в Крепостную книгу она занесена как жилое помещение) всегда совершается без налога с оборота.
Для собственника жилой площади при этом возможны неприятные последствия: придётся частично возвращать налог, зачтённый при ремонте принадлежащего ему жилья или с других расходов, непосредственно связанных с этим помещением.
Корректировка налога идёт по 10% за каждый прошедший год. Но затевать процедуру перевода жилого помещения в нежилое - себе дороже.
Потому продажа не новой квартиры - всегда необлагаемый оборот. «Не новая» - здесь употребляется в том значении, которое законодатель придал словам «отчуждение до первичного принятия в эксплуатацию» (пункт 3, часть 2 статьи 16 Закона о НСО).
Эти сложившиеся на практике особенности налогообложения сделок с жилыми помещениями надо понимать юридическим лицам, в чьём владении находятся жилые помещения.