Будет ли рынок недвижимости Европы следующим?

Пузырь на американском рынке недвижимости – частично подстегиваемый так называемыми ипотечными кредитами, выданными заемщикам с плохой кредитной историей – был катализатором для текущего беспорядка на финансовом рынке.

Но пузырь не ограничился Соединенными Штатами. В Европе цены на жилье также резко возросли за последнее десятилетие – во многих случаях больше, чем в США. То же самое относится и к другим странам и растущим рынкам ОЭСР, где быстро растущие доходы оказали давление на цены активов.

Действительно, за немногими исключениями (по сути, Германия и Япония) цены на жилье возросли до небывалых уровней почти везде. Как могла возникнуть такая глобальная модель, когда недвижимое имущество является самым локальным из всех активов?

Недавние исследования предполагают, что глобальный бум на рынке жилья был тесно связан с беспрецедентным увеличением запасов ликвидности в главных центральных банках. Безусловно, финансовая инновация, как и предоставление займов покупателям, которые обычно не получили бы права на ипотечные кредиты (заемщики с плохой кредитной репутацией), также сыграла свою роль. Но ипотечные кредиты, выдаваемые заемщикам с плохой кредитной историей, возможно, не выдавались бы в том же масштабе, если бы центральные банки не создали обстановку богатой ликвидности и устойчиво низких процентных ставок.

Кризис неплатежеспособности пока затронул, главным образом, финансовые рынки в США и Европе. Это не удивительно, если учесть то, что по обе стороны Атлантического океана цены достигли исторических пиков и, до недавнего времени, продолжали расти.

Это не просто совпадение. Между американскими и европейскими ценами на жилье всегда была взаимосвязь. За последние три десятилетия цены в США и Европе имели тенденцию придерживаться трех медленных, связанных циклов «бума и спада». Все предыдущие пики сопровождались несколькими годами падающих цен (в реальном исчислении). Нет причины предполагать, что этот цикл изменится.

С прошлого года цены в США упали. Поскольку данные о зоне евро станут доступными только гораздо позже, пока еще нельзя установить, действительно ли цены уже изменились и на Континенте. Но если модель прошлого сохранится, цены на жилье очень скоро должны начать падать и в (континентальной) Европе.

Как в США, так и в Европе цены, казалось бы, поднялись на 20-30% выше своей долгосрочной средней величины. За таким большим завышением, вероятно, последует некоторое занижение. Это предполагает, что цены, вероятно, должны будут упасть по крайней мере на 20-30%, но может быть и значительно больше до того, как они достигнут самой низкой отметки.

Так что, у европейских высокопоставленных политиков есть причина для беспокойств. В то время как в зоне евро мало фактов крупномасштабного кредитования для лиц с плохой кредитной историей, существует достаточно доказательств для того, чтобы предположить, что цены на жилье оказывают важное воздействие на внутренний спрос, хотя и с большими отклонениями среди разных стран.

Почти везде более высокие цены на жилье были связаны с большим потреблением. Более низкие цены на жилье по всей Европе, таким образом, скорее всего будут сопровождаться более слабым спросом на потребление, как в США. В Германии, например, цены на жилье остались относительно низкими, и потребление слабым.

Воздействие цен на жилье на строительство является более разнообразным. В Испании и Ирландии инвестиции в строительство выросли до уровня (18-20% ВВП), который гораздо выше, чем в США, и которого нет ни в одной другой стране ОЭСР, за исключением Японии до того, как лопнул ее пузырь в 1989 году. В этих двух странах более низкие цены на жилье скорее всего связаны с острым и продолжительным снижением внутреннего спроса, которое должно быть даже сильнее, чем то, которое ожидается в США.

В отличие от этого, во Франции и Италии, где цены на жилье выросли почти так же, как в США, нет никаких признаков излишка на рынке жилья. Таким образом, негативное воздействие от снижения цен на жилье в этих двух странах должно ограничиваться спадом в потреблении. Германия должна быть затронута меньше всего, поскольку и цены на жилье, и строительство были ниже существующей тенденции в течение некоторого времени.

Короче говоря, снижение цен на жилье не ограничится Соединенными Штатами. И по обе стороны Атлантического океана это снижение, вероятно, подорвет потребительские расходы.

Autor: Даниэль Грос