Аналитик: цены на жилье растут быстрее, чем зарплаты

Цены сделок с жилой недвижимостью росли в последние годы заметно быстрее доходов. За пять лет средняя зарплата увеличилась на 30%, а средняя совокупная цена сделок с квартирной собственностью – на 53%. Это, в свою очередь, снизило покупательную способность, т.е. способность жителей Эстонии приобрести жильё.

Всё же на помощь потребителям пришли низкая процентная ставка и благоприятные кредитные условия.

Процентные ставки предоставленных эстонскими банками новых жилищных кредитов никогда не были такими благоприятными, как в конце 2014 года, когда кредит можно было получить в среднем под 2,2%. Близко, ниже 3%, средняя ставка была в течение 10 последних кварталов.

Подсчитаем, сколько квадратных метров квартиры средней стоимости сможет приобрести покупатель со средней нетто-зарплатой. За основу подсчёта взят жилищный кредит со сроком погашения 25 лет и средней на рынке процентной ставкой, для обслуживания которого покупатель жилья тратит 25% своей нетто-зарплаты.

В качестве общего тренда мы наблюдаем, что в результате быстрого падения цен на квартиры в 2008 году покупательная способность росла, несмотря на снижение зарплат, в довольно хорошем темпе. Затем покупательная способность стала падать, в одних городах медленнее, в других быстрее. Больше всего покупательная способность снизилась в Нарве, где тем не менее за среднюю зарплату можно купить наибольшее количество квадратных метров средней квартиры. Красивую картинку портит активная миграция населения из Ида-Вирумаа, в результате чего падает спрос. При этом, по оценке маклеров, практически исчезли покупатели из России, вкладывавшие деньги в Нарву и Нарва-Йыэсуу.

В Таллинне и Тарту покупательная способность снизилась умереннее. В Таллинне, оперируя средней зарплатой, можно купить 35 кв. м жилья.

С учётом среднего уровня благосостояния жителей Эстонии уровень покупательной способности вполне разумный – одинокий человек способен приобрести среднюю однокомнатную квартиру. Это, конечно, не очень много, но, в общем-то, нормально при существующем уровне жизни в стране. Во всяком случае, картина вовсе не мрачная.

Снижение покупательной способности почти не затронуло Пярну, где получатель средней зарплаты может купить 46-метровую квартиру. В отличие от Таллинна и Тарту это даже больше, чем три-четыре года назад.

Оценивая динамику покупательной способности, следует подчеркнуть, что сравнительно благостной картине в немалой степени способствует низкая процентная ставка. Если бы она была вместо 2,2%, скажем, 5%, покупательная способность в Таллинне снизилась бы с нынешних 35 до 27 кв. метров.

Тыну Тоомпарк

член правления Kinnisvarakool OU