Как поживает аренда недвижимости за пределами Таллинна?
Подытоживая слова члена правления LVM Kinnisvara Ингмар Саксинга и спонсоров на конференции развития недвижимости, можно сказать: банки рассматривают заявления на выдачу кредита два месяца и забраковывают их по причине местоположения за пределами Таллинна.
«Как-то мы попросили у банка 400 000 евро на развитие проекта строительной стоимостью около 700 000 евро. В банке заявление рассмотрели и ответили, что проект находится за пределами Таллинна (поэтому получение кредита невозможно – ред.)», - сказал Саксинг и добавил, что до подачи заявления на выдачу кредита проект уже был рассмотрен на наличие обязательного договора о долговом праве.
Руководитель отдела недвижимости и строительства Эро Вийк прокомментировал: «Мы не можем рисковать деньгами вкладчиков». По словам Вийка, риск, связанный с застройкой жилой площади намного больше, чем риск, связанный с финансированием коммерческой недвижимости. Кроме того, неудачно выданный сегодня кредит завтра повлияет на стоимость заемов.
Банки боятся неизвестности
Вийк пояснил, что банкам достаточно сложно прогнозировать, сколько человек хотят найти новый дом. «Если мы углубимся в более маленькие места, станем незаметны на рынке и не сможем оттуда выдавать кредиты».
В Swedbank действует обычная практика финансирования: в случае жилой площади, от предпродажи хотят 30-40%, и взнос покупателя будет 15-20%.
При выдаче кредита на развитие банки сильно обеспокоены тем, что при застройке сельских регионов стоимость строительства чаще превышает рыночную цену проекта или ту цену, которую готовы заплатить покупатели за недвижимость в данной местности. Продажа квартир за пределами Таллинна занимает намного больше времени.
В Пярну квадратный метр новой квартиры стоит максимум 3500 – 3700 евро, но эта стоимость не по карману местным покупателям. Скоро на рынке появится проект LVM стоимостью 1700 евро за квадратный метр – более низкую цену на новые застройки в Пярну установить не получается, поскольку земля не бесплатна, сказал Саксинг.
Среди покупателей недвижимости в Пярну успешных иностранцев, например, финнов, очень мало. Их больше в числе продавцов недвижимости за границей. Среди покупателей много тех людей, которые ездят между Таллинном и Ригой и покупают себе т.н. второй дом.
Руководитель отдела крупных клиентов Luminor Петер С. Трейальт подтвердил, что из 10 проектов, находящихся за пределами Таллинна, пять не получают кредита на развитие. «Конечный покупатель платит цену, в два раза большую, чем прожиточная стоимость. Если застройщик вкладывает 30% самофинансирования и покупатель – 20%, вместе они получают половину», - сказал Трейальт.
Саксинг оспорил отношение банков: «По цене 800 евро за квадратный метр можно построить относительно простой дом, у которого не будет надобности ждать покупателя. Но я не могу утверждать, что застройщик не добавит к цене еще 100%».
Уход строителей требует дополнительного буфера
Внимание Luminor обострил случай, когда строитель отказался от объекта и поиск нового застройщика затормозил развитие проекта. Этот случай означает, что продажа квартир проходит не быстрее, а медленнее запланированного.
«Объяснений и нервотрепки было достаточно, но теперь все хорошо, проект продан», - ответил Трейальт на вопрос, достаточно ли для выдачи кредита полученной 40% предоплаты.
«Запрашиваем 50% предоплаты, которой можно оплатить весь кредит. Спрашиваем, останется ли достаточно буфера, если строитель уйдет или клиент не придет подписать сделку и запросит деньги назад», - уточнил Трейальт.
В то же время, банки в первую очередь получают информацию о том, что на самом деле происходит на рынке недвижимости. Основатель и партнер EstateguruМарек Пяртель сказал: «Теперь я знаю, как это – быть банкиром. Ты постоянно получаешь свежую рыночную информацию: информацию о том, что происходит на рынке».
Пяртель добавил, что рынок недвижимости поворачивается от квартир в сторону дешевых домов, как это происходило во время последнего бума. «У нас сейчас много таких проектов», - уточнил Пяртель. Набирающая популярность тенденция – модульные дома, которые можно разместить в живописном месте и сдавать по 150 евро за ночь. Но банки не предоставляют на них жилищный кредит.
Прежде всего, плюсом совместного финансирования Саксинг считает скорость принятия решения. «При совместном финансировании деньги можно получить за неделю или две. В банке это занимает два-три месяца и через это время все может измениться. Если ты берешь деньги в банке и начинаешь ждать, когда их можно будет использовать, абсолютная стоимость не имеет особого значения».
В случае совместного финансирования разница заключается в том, что проекты финансируются не на т.н. основе строительного счета, но соответственно стоимости проекта, на которое обращает внимание оценщик недвижимости. Деньги можно получить и использовать на ранних стадиях проекта, например, для покупки недвижимости или ее проектирования.