Приватизационные деньги пойдут на управление проблемной недвижимостью

В конце апреля председатель Экономической комиссии Свен Сестер сказал, что государству передается большее количество неиспользованных квартир. Проблемой становятся опустевшие и опасные для проживания квартирные дома. Эти площади означают для государства последующие расходы. «В ходе реформы собственности возникли проблемы с жилищным хозяйством и заброшенными строениями. Для решения проблемы разумно использовать деньги из резервного фонда реформы собственности», - сказал тогда он.

В действующем законе в общих чертах отмечено, в каком случае разрешено использовать деньги из резервного фонда реформы собственности. Цель проекта – изменить этот список. Например, в списке использованных средств отмечается, что деньгами резервного фонда можно покрыть снос опасного для жителей и окрестностей квартирного дома и расходы жильцов на переселение.

По состоянию на конец апреля государству было передано 179 квартир, из них 142 – в Ида-Вирумаа. По прогнозам, в этом году, благодаря приватизации, поступит около шести, в следующем году – около четырех миллионов евро.

Исходя из этого, аналитик министерства финансов по государственной собственности Вильве Мягер и советник Уку Хянни отвечают на вопросы kinnisvarauudised.ee.

Вильве Мягер: В разных регионах квартирную собственность государству передают местные самоуправления, частные лица, квартирные и бизнес-товарищества. В Ида-Вирумаа от квартирной собственности отказались и местное самоуправление, и квартирные товарищества, и частные лица.

Вильве Мягер: исходя из 1 абзаца 6 параграфа закона о местном самоуправлении (KOKS), задача местного самоуправления (KOV) – управление административной территорией, жилищным и коммунальным хозяйством, планировкой комнат и предоставлением социальных услуг. Из 7 параграфа закона о государственном имуществе следует, что на основании 126 параграфа AOS, управляющего государственным недвижимым имуществом назначает правительство. Если правительство не назначило управляющего, управляющим названного государственного имущества становится министерство финансов.

Вильве Мягер: К сожалению, не понимаю вопроса. Если вопрос в том, почему имущество передается государству, то чаще всего причины следующие...

В контексте управления жилищным хозяйством и предоставлением необходимых для жизни услуг, проблемы следующие: уменьшение населения, растущее число пустых квартир, остановка рынка недвижимости, уменьшение стоимости недвижимости, сокращение спроса на жилье, уменьшение вероятности отчуждения имущества, спад мотивации на инвестирование в жилищный фонд, плохое состояние жилищного фонда, растущее недовольство людей, растущие задолженности владельцев и квартирных товариществ (KU), в т.ч. перед поставщиками сетевых услуг.

Из этого следует, что владелец недвижимого имущества передает его государству на основании 126 параграфа AOS.

Вильве Мягер: Государство не может отказаться от принятия передаваемого недвижимого имущества.

Вильве Мягер: При наличии у предыдущего владельца долгов, новый владелец отвечает только за долги, не превышающие стоимости имущества.

Вильве Мягер: Чаще всего государству передают недвижимое имущество, которое находится в регионах с сокращающимся населением и в котором нет спроса на рынке. На аукционах отчуждаемой квартирной собственности мало – ее можно пересчитать на пальцах одной руки.

Чтобы отчудить недвижимое имущество на аукционе, для определения стоимости имущества следует его оценить. Как говорили ранее, переданные государству квартиры находятся в регионах, где рынок недвижимости стоит, поэтому их продажа не приносит успеха. Небольшое количество квартир, которые до этого времени удавалось продать на аукционах, находились в т.н. жизнеспособных многоквартирных домах. Такая квартирная собственность не нуждалась в предварительных работах.

Уку Хянни: приватизационные деньги поступают только от приватизации земли – в основном, от выплаты долгосрочных рассроченных платежей. Другие программы приватизации, прежде всего, приватизация государственных предприятий, закончились 15-20 лет назад. Приватизация земли в  2017 году принесла 7,598 миллиона евро, в 2018 году прогнозируемый доход составляет примерно 6 миллионов евро, в 2019 году – 4 миллиона евро. В дальнейшем по причине завершения рассроченных платежей доходы начнут уменьшаться и до 2060 года будут составлять 2-3 миллиона евро в год.

В правительственном резервном фонде реформы собственности сейчас около 13 миллионов евро неиспользованных денег. В основном, их используют для финансирования земельной реформы и реформы собственности и для выплаты компенсаций за незаконное отчуждение собственности. В 2018 году из резервного фонда реформы собственности планируют выделить 1,15 миллиона евро на необходимую переорганизацию жилищного хозяйства в регионах с сокращающимся населением. В 2019 году эта сумма составит 2,15 миллионов евро.

Если возможно, просим привести некоторые примеры переданной государству недвижимости в Ида-Вирумаа, вроде квартир и других строений.

Вильве Мягер: Государству передали, например, два многоквартирных дома в Мартна, квартирное имущество в Валга, Сангасте, Ракке, Валга и других городах.

Вильве Мягер: Учитывая характер проблемы, у местного самоуправления или государственных институтов нет необходимости в квартирах полупустых квартирных домов. Следовательно, регионам с сокращающимся населением в сотрудничестве с квартирными товариществами, местным самоуправлением и государством нужно найти решение, как снести полупустые многоквартирные дома, заселив при этом цельные.

В ситуации, когда спрос на недвижимость в определенном регионе снижается, расходы, связанные с недвижимостью, превышают ее стоимость и происходит массовое сокращение населения, нужно начать с перепланировки жилых районов, учитывая действительный спрос на жилье. Заниматься заселением цельных домов вместо полупустых многоквартирных с целью сноса последних.

Первичный уровень, который испытывает проблемы из-за недвижимости – квартирное товарищество. Проблемное имущество не нужно передавать государству, достаточно подать исковое заявление в суд. Суд назначит отсутствующего, например, гражданина России, управляющим имущества заочно.

Благодаря закону о квартирной собственности и квартирном товариществе, который вступил в силу 1 января 2018 года, позиция квартирного товарищества по требованию долгов у должников улучшилась, например, появилось право на залоговое удержание.

Autor: Анне Оя [email protected]