Каротам: "Офисы - более надежный товар"
Участники дискуссии, которая проходила сегодня в рамках конференции «Куда движется эстонский рынок недвижимости?», пришли к выводу, что ситуацию на рынке коммерческой недвижимости во всех трех балтийских странах можно назвать спокойной. Но ряд отличий между Эстонией, Латвией и Литвой все-таки присутствует.
По словам руководителя фонда недвижимости Baltic Horizon Fund Тармо Каротама, регионы Северных стран, и, отчасти, балтийские страны, продолжают развиваться. Здесь применяются умные технологии, что в итоге приведет к созданию интересных проектов, считает он.
Для больших денег возможностей негусто
Однако в ходе дискуссии выяснилось, что объектов, которые были бы интересны крупным институциональным инвесторам, в нашем регионе не так много.
Председатель правления AS Ober-Haus Kinnisvara Тармо Касе привел следующий пример: самая крупная сделка с недвижимостью в прошлом году, в которую был вовлечен иностранный инвестор, была совершена в Литве - фонд недвижимости мавританского происхождения Nepi Rockcastle приобрел компанию Ozantis, в портфель которой входили торговый и развлекательный центр в Вильнюсе. Обошлась покупка в 124,6 миллиона евро. Именно в Литве, и в особенности в Каунасе, по словам Касе, сейчас самая благоприятная ситуация с недвижимостью.
Каротам же сказал, что нет инвестиции лучше, чем офисное здание в Риге. «Девелоперские проекты в Латвии и Литве несут в себе меньше рисков», - добавил он.
Туннель и Rail Baltic
Что же касается зарубежных инвестиций, то Каротам отметил, что китайцы уже десять лет находятся в активном поиске проектов для инвестиций. Однако балтийский регион зачастую неспособен предложить достаточно крупный проект, который бы их заинтересовал.
«Китайские деньги ищут большие проекты. Они ищут то, куда уже сделаны инвестиции, и они это просто покупают», - добавил Касе. По его мнению, сейчас денег больше идет в бизнес, а не в недвижимость.
Один из последних крупных проектов, который обратил на себя внимание инвесторов из Китая - туннель Таллинн-Хельсинки. Однако данные инвестиции не всеми воспринимаются однозначно. «Тут действительно могут возникнуть геополитические риски. Было бы надежнее, если бы инвестиции в проект туннеля были поделены между несколькими инвесторами», - отмечает Каротам.
С долей неуверенности в голосе Касе признал, что строительство Rail Baltic, скорее всего, повысит стоимость недвижимости в Таллинне. «Хотя сам проект Rail Baltic - трата огромных денег впустую», - добавил он.
Риски
Несмотря на продолжающуюся эпопею с брекситом, участники дискуссии считают, что результаты брексита - какими бы они ни были - не повлияют на рынок недвижимости балтийских стран. «Брексит - я не верю, что он сильно повлияет. Это уже учтено в ценах недвижимости. Я не понимаю, почему после брексита сюда вдруг будут инвестировать меньше денег», - сказал Каротам.
Он заметил, что риск снижения конкуренции в банковском секторе куда более важный. «Если пять лет назад в этом секторе была большая конкуренция, и банки боролись за клиентов, то теперь они используют сложившуюся ситуацию и повышают интрессы».
Он отметил, что самый рискованный сектор недвижимости сейчас - торговля. При этом он добавил, что не все торговые центры - это плохо. Но, по его словам, убедить в этом банки становится все сложнее. «Если приходишь в банк с проектом, то они сразу говорят, что, мол, хватит, мы не финансируем торговые центры».
Доходность
Касе и Каротам из коммерческой недвижимости рекомендуют в первую очередь инвестировать в офисные помещения. «В Латвии большой спрос на современные офисы. Ну и Каунас, разумеется. В этом сегменте вакантность высокая, а арендная плата везде в балтийских странах приблизительно одинаковая - в районе 6%», - сказал Касе.
Каротам согласился, что доходность в 6,5% вполне привлекательна. «Но можно получить и доходность получше - в отношении зданий А-класса, думаю, можно найти 7,5%». Однако всегда надо учитывать риски - как заметил Каротам, например, в Риге можно найти торговые центры с доходностью в 8-9%, но никто не хочет их брать. «Никто не хочет хватать падающий нож. Офисы - более надежный товар», - отметил он.
Несмотря на разную ситуацию в Латвии, Литве (где рынок недвижимости по-прежнему остается в фазе роста) и Эстонии (где рынок стабилизировался), эксперты согласились, что с рынком сейчас все в порядке.
По мнению Каротама, стоимость аренды продолжит расти, если инфляция будет расти нынешними темпами. «Но скачков на десятки процентов не будет», - добавил он.