Малоизвестный трюк, чтобы освободить недвижимость от железной хватки банка

В бизнесе с недвижимостью существует правило: чем больше кредитное плечо, т.е. чем меньше внесенный капитал, тем выше доход от роста цены. Например, при покупке объекта стоимостью 100 000 евро с 15-процентным первоначальным взносом можно заработать 10 000 евро, если цена вырастет на десятую часть. Таким образом, полученный доход от вложенных 15 000 евро составляет 66%. Если же первоначального взноса нет, 10 000 евро словно валяются на земле. Однако в случае с кредитной схемой без первого взноса необходимо учитывать, что помимо приобретенной недвижимости риску подвергается и дополнительный залог.

Благодаря стремительному росту цен на недвижимость в последние годы появилась малоизвестная дополнительная возможность снизить риск, т.е. высвободить данный банку залог.

Временное окно для его использования напрямую зависит от того, что будет с ценами на недвижимость дальше. При сильном снижении может иметь место и обратный эффект – дополнительный залог останется в руках банка даже в том случае, если сумма, изначально запланированная для его высвобождения, возвращена.

При выдаче кредитов на недвижимость действует принцип, что банковский риск должен быть максимально хеджирован, т.е. выдаваемая сумма должна быть обеспечена чем-то, чья стоимость превышает сумму денег, поступивших на счет заемщика.

«Максимальное отношение кредита к залогу (LTV) показывает, какую часть рыночной стоимости залога можно отдать в качестве жилищного кредита, в нашем случае это обычно 85%. Если включена гарантия KredEx, максимальное LTV для семьи с детьми может составлять 95%, по другим гарантиям KredEx — 90%, — пояснила руководитель направления жилищного кредитования Coop Bank Карин Осипова. Аналогичные условия обычно применяются и к другим банкам, действующим в Эстонии.

Так, если вы хотите взять кредит в размере 100 000 евро под залог недвижимости, в случае 85-процентного LTV вы должны предоставить гарантии рыночной стоимостью 117 647 евро. Таким образом, можно избежать первого взноса, если в качестве дополнительного обеспечения приобретаемого объекта предоставляется дополнительная недвижимость, покрывающая своей рыночной стоимостью долю самофинансирования, а общая рыночная стоимость залогов должна быть не менее чем на 15% выше суммы полученного кредита.

Та же логика применима и к последующему высвобождению залогов. Если оставшийся залог удовлетворяет оговоренной в договоре LTV, стоит попросить банк освободить дополнительный залог от ипотеки, т.е. захеджировать свой риск.

«Если стоимость основного залога достаточна и клиент без проблем погасил кредит, запросить высвобождение дополнительного залога несложно», – подтвердила руководитель отдела финансирования физических лиц LHV Катлин Ватсель.

Руководитель подразделения SEB по работе с частными клиентами Силле Халланг также подтверждает, что если LTV соответствует требованиям, достаточно обратиться в банк, чтобы высовободить дополнительный залог.

Это означает, что теоретически можно приобрести недвижимость, не рискуя собственными средствами, взять максимум от повышения цены и освободить дополнительный залог, как только сойдется расчет LTV. На соотношение кредита и залога влияют как динамика цен на недвижимость, так и сумма погашенного кредита.

Таким образом, теоретически возможно, что если стоимость недвижимости, используемой в качестве залога, резко возрастет, возвращаемая сумма кредита не будет иметь решающего значения - стоимость залога покрывает 15 процентов суммы кредита в этом примере, даже если возвратные выплаты были минимальными. Это палка о двух концах, потому что, если стоимость имущества упадет, рыночная стоимость залога будет ниже первоначально оговоренной, и тогда его может не хватить, даже если банку будет возвращено 15% кредита.

Стоит отметить, что если залог уже один раз был освобожден и соотношение между кредитом и залогом становится таким, что банк это уже не устраивает, дополнительный залог по жилищным кредитам не может быть востребован повторно.

По словам руководителя частного банкинга Luminor Танеля Ребане, при высовобождении залога пересматривается весь кредитный проект. «Мы удостоверяемся в достаточной платежеспособности клиента, а также в стоимости оставшегося залога», — сказал он.

«В целом мы следим за тем, чтобы по сравнению с принятым изначально решением при высвобождении залога соотношение стоимости кредита и залога не стало выше. Поэтому, если клиент захочет освободить дополнительный залог, и оценка покажет, что это возможно, мы предложим это клиенту», — добавил он.

Таким образом, высвобождение дополнительного залога зависит от экспертной оценки, составленной для недвижимого имущества, обеспечивающего кредит, и названной в ней стоимости конкретного недвижимого имущества. Swedbank принимает оценочные документы, составленные не позднее 12 месяцев назад.

Означает ли это, что те, чье имущество оценивалось по максимально возможной цене в разгар бума, теперь будут иметь преимущество при освобождении залога? Невзирая на то, что к настоящему моменту стоимость или ликвидность залога могли снизиться из-за снижения количества сделок?

«Принятие экспертных оценок не старше 12 месяцев не исключает оценку залоговой позиции с точки зрения имущества. Как правило, сделанные ранее оценки укладываются в пределы класса точности, который для жилой недвижимости составляет 5-10%», — отметила руководитель Swedbank по жилищным кредитам Анне Пяргма, намекнув на то, что цены пока не сильно изменились.

Если крупные банки в один голос заявляют, что проблем с высвобождением дополнительного залога в целом нет, то опыт Осиповой и Ватсель свидетельствует об обратном. «Нередки случаи, когда мы сами финансируем кредиты, изначально выданные другими банками, потому что они по каким-то причинам не захотели пойти навстречу своему клиенту и высвободить дополнительный залог», — сказала Ватсель.

«Рефинансирование кредитов в другом банке — достаточно распространенная практика. Скорее к нам обращаются с желанием рефинансировать жилищный кредит от другого банка, то есть клиентам важна гибкость и желание банка думать вместе с клиентом», — отметила она.

Опыт автора также показывает, что на первоначальную заявку может быть дан отрицательный ответ на том основании, что сумма кредита не возвращена в достаточном объеме, т.е. она не покрывает размер первичного взноса, а увеличения рыночной стоимости залога не достаточно при расчете LTV. В этом случае было полезно воспользоваться предложениями рефинансирования от банков-конкурентов, где остаток кредита был бы выдан даже без предоставления дополнительного залога. Возвращение с этим предложением в свой банк в конечном итоге позволило высвободить дополнительный залог.

Руководитель Swedbank по жилищным кредитам Анне Пяргма добавила, что как при разрешении использовать, так и при высвобождении дополнительного залога они учитывают состояние и ликвидность имущества, остающегося в качестве залога, а также профиль риска заемщика.

«При наличии дополнительного залога можно купить жилье и без самофинансирования», — подтвердила и Ватсель.

Но как? «Дополнительный залог должен принадлежать соискателю кредита или его родителям. Если родители пенсионного возраста, мы принимаем недвижимость только в том случае, если они еще владеют недвижимостью», — пояснила она.

Ребане указал, что при получении ипотечного кредита первый взнос может быть заменен дополнительной гарантией только в том случае, если речь идет о недвижимости в хорошем состоянии. Как и LHV, Luminor принимает недвижимость, принадлежащую родителям, только в том случае, если она не является их единственной собственностью. Однако Ребане утверждает, что и здесь есть некоторые исключения.

«Мы можем предложить более высокую сумму кредита в расчете на залоговую стоимость недвижимости в хорошем состоянии, расположенной в густонаселенном районе. В случае со строительными кредитами мы несколько более консервативны в отношении стоимости залога при предложении суммы кредита», - сказал он.

По словам Пяргма, в прошлом году около пятой части заемщиков воспользовались возможностью купить жилье без дополнительного залога.

«Мы также предлагаем людям решение по обмену дома, что означает покупку дома, въезд и продажу старого дома в течение года», — рассказала Ватсель.

Если же есть желание приобрести жилой дом в сельской местности, говорит Осипова, на помощь придет Фонд финансирования сельской жизни: а именно, дополнительный залог можно заменить займом фонда. Он может составлять половину всего финансирования.

На сайте фонда говорится, что жилищный созаем выдается только на строительство, покупку или ремонт отдельного или рядного дома, а процентная ставка по этому кредиту не выше 2,5%. Фонд фиксирует проценты по кредиту на весь срок действия обязательства.

Заимствование без взноса может подорвать собственную платежеспособность человека в контексте растущего Euribor. Если вы не хотите вкладывать собственные средства в покупку недвижимости, значит, вам придется взять в долг большую сумму, но банки могут быть не готовы ее дать сейчас.

«Из-за более высокого уровня Euribor общая процентная ставка выше, чем раньше, и если добавить к ней процентный буфер, в результате размер выданного кредита может быть меньше, чем в предыдущие годы», — констатировала Силле Халланг из SEB.

«Получение жилищного кредита не стало сложнее, но суммы кредита стали немного меньше, потому что увеличение платежей по кредиту снижает платежеспособность клиента», — поддержала Осипова. Она указала, что в прошлом году клиент с таким же доходом получал кредит примерно на 10-15% больше, чем он мог бы получить сейчас.

Это и есть величина потенциального взноса. «Статистика Swedbank за прошлый год показывает, что почти треть заемщиков вносит 15-25% в качестве самофинансирования», — подтвердила Пяргма. Поэтому даже если соблюдаются другие критерии приобретения недвижимости без первоначального взноса и получения кредита, сегодня необходимо дополнительно учитывать снижение кредитоспособности.

Ватсель пояснила, что по правилам Банка Эстонии максимальная ставка ежемесячных платежей по жилищному кредиту и возникающий в результате кредитный лимит могут рассчитываться по двум формулам.

Ранее заемщик подвергался стресс-тесту, исходя из предположения, что он должен быть в состоянии обслуживать кредит, даже если общая процентная ставка вырастет до 6 процентов. Другой вариант, который Банк Эстонии позволяет использовать в качестве основы для стресс-тестов, заключается в сложении Euribor и средней банковской маржи, к которой в свою очередь добавляются еще 2%.

Это означает, что если сейчас Euribor составляет 3,6%, средняя банковская маржа составляет 1,8%, а к ним добавляются еще 2%, то процентная ставка, используемая для оценки кредитоспособности человека, составляет 7,4% вместо прежних 6%. Пяргма добавила, что, хотя доступны льготные предложения, где маржа при покупке недвижимости класса А остается на уровне 0 в течение двух лет, платежеспособность по-прежнему оценивается на основе долгосрочной действующей маржи.