Что нужно знать о расходах и налогах при аренде жилья?

Согласно договору аренды, арендодатель обязуется предоставить жилье в пользование съемщика, а тот – платить за него арендную плату, или аренду. Аренда жилья не облагается налогом с оборота (пункт 2 части 2 § 16 Закона о налоге с оборота).

Косвенные расходы, связанные с арендованной вещью (накладные расходы), возлагаются на съемщика в дополнение к арендной плате только при отдельной договоренности. К накладным расходам относятся платежи за услуги и действия арендодателя или третьих сторон, связанные с пользованием вещью (части 1 и 2 § 292 Обязательственно-правового закона).

Если оплата накладных расходов съемщиком в договоре не указана, согласно закону, их должен нести арендодатель. Если стороны договорились об уплате накладных издержек съемщиком, то в договоре должен быть приведен их точный перечень. Как правило, арендодатель должен сообщить съемщику размер расходов на водоснабжение и канализацию, электроэнергию, отопление и газ за предыдущий период. Требовать от съемщика компенсации арендодателю платежей по целевым кредитам и взносов в ремонтный фонда нет оснований, поскольку эти расходы не имеют прямого отношения к пользованию съемной квартирой. Эти расходы несет владелец.

При заключении договора найма жилья съемщик вносит арендодателю залог в обеспечение требований, следующих из договора. Арендодатель может запросить залог в размере максимум арендной платы за три месяца, а съемщик может внести его в течение трех месяцев равными долями, при этом первая часть должна быть уплачена при заключении договора (части 1 и 2 § 308 Обязательственно-правового закона).

После прекращения договора, если у арендодателя не осталось требований к съемщику, залог должен быть возвращен.

Арендодатель обязан хранить залог на депозите в кредитном учреждении отдельно от собственных активов, как минимум под средний местный процент. Проценты принадлежат съемщику и увеличивают сумму залога (часть 2 § 308 и часть 1 § 94 Обязательственно-правового закона). В настоящее время в крупных банках Эстонии процентная ставка по депозитам сроком на 12 месяцев составляет от 0 до 1,10%. Например, если арендная плата составляет 500 евро в месяц, а депозит внесен в размере месячной аренды и депонирован на 12 месяцев, размер месячных процентов составит от 0 до 5,50 евро.

Физическое лицо обязано декларировать доход от аренды и уплачивать с него подоходный налог по ставке 20% (часть 1 § 16 и часть 1 § 43 Закона о подоходном налоге). С 2016 года физическое лицо может вычесть из дохода от аренды жилья 20% на покрытие связанных с арендой расходов. Подтверждающие расходы документы при этом предъявлять не требуется. В декларации о доходах нужно указать общую годовую сумму аренды, и вычет в размере 20% производится при декларировании (часть 1 § 44 Закона о подоходном налоге).

В доход от аренды не входят уплаченные съемщиком предписанные законом обременения и платежи, связанные с содержанием многоквартирного дома или жилого помещения, включая коммунальные услуги. Накладными расходами, как и обременениями, не считаются платежи по кредитам, которые берет съемщик для приобретения снимаемого жилья, и земельный налог, если съемщик уплачивает их вместо арендодателя – эти суммы рассматриваются как доход арендодателя.

Если договор аренды жилья заключен с юридическим лицом, налоговая обязанность все равно возлагается на арендодателя, но удержать налог и выплатить государству должен съемщик (часть 1 § 40 Закона о подоходном налоге). Юридическое лицо должно удерживать подоходный налог с брутто-суммы арендной платы за вычетом накладных расходов и обременений (часть 7 § 41 Закона о подоходном налоге). Арендодателю на основании декларации по подоходному налогу возвращается переплаченный подоходный налог.

Источник: Arco Vara