Ярослав Тавгень • 22 апреля 2020 в 8:52

Недвижимость: кризис ликвидности тянет цены вниз

Мартовская статистика по сделкам купли-продажи недвижимости пока в полной мере не отражает последствий пандемии и ЧП, но участники рынка говорят о том, что цены уже падают. О ситуации с жилой, коммерческой и арендной недвижимостью ДВ рассказали глава девелоперской компании Eco Advice Kinnisvara Антон Никитин и партнёр Restate Property Advisors (а также член правления Союза фирм недвижимости Эстонии) Арди Роозимаа.

Антон Никитин, глава девелоперской компании Eco Advice Kinnisvara (слева), и партнёр Restate Property Advisors (а также член правления Союза фирм недвижимости Эстонии) Арди Роозимаа.   Фото: Андрас Кралла, Андрес Хаабу

Коммерческая недвижимость: пандемия вносит коррективы в предпочтения

Если говорить о коммерческой недвижимости, что люди сейчас ищут больше всего?

Арди Роозимаа: Из-за того, что позакрывали торговые центры, есть определённое количество арендаторов, которые ищут помещение с отдельным входом, которое можно держать открытым даже в такой кризисной ситуации.

Появился и интерес к так называемым stock-office. Это формат, в котором склад, офис и торговая площадь находятся в одном здании или в одной его части. Арендатор сам может выбирать, сколько у него занимает склад, сколько торговая площадь.

Я думаю, люди видят, что в ситуации, когда нельзя собираться большими группами, им нужен какой-то выход прямо на улицу. Но опять же, мы должны учитывать, что это происходит на рынке, где активность сильно падает, и сегодня делать какие-то выводы ещё рано.

Новые популярные форматы, такие как коворкинги, т.е. общие рабочие места, сегодня сталкиваются с проблемой, потому что это как раз формат, где много людей из разных фирм собираются на одной площади. Хотя для маленьких фирм эта форма очень удобна.

Антон Никитин: Интересно, что с ними вообще будет происходить. Говорят, что привычки меняются за 21 день, то есть если мы в карантине находимся уже 21 день (на момент записи интервью прошёл как раз 21 день с объявления ЧП – ред.) - значит, уже всё, работаем дома.

Сидеть в офисе, где находится двадцать человек, или сидеть в офисе, где тебя окружают пять человек - это очень большая разница. Мы как раз планируем выйти на рынок со зданием, где будут небольшие офисы по 25-35 кв. м, рассчитанные именно на команды на 4-5 человек.

Антон Никитин, Eco Advice Kinnisvara

Да, в какой-то момент будет высокая безработица, и зарплаты упадут, но не думаю, что в перспективе пяти, даже трёх лет, цены будут ниже, чем сегодня.

Беседа с экспертами опубликована в сокращённом виде. Смотрите полное видеоинтервью:

ВИДЕО: Как кризис влияет на рынок недвижимости?

Аренда жилья: цены упали, предложение увеличилось

Есть ли какой-то тип сделок, к которому сегодня вообще нет интереса?

Антон Никитин: Да, это квартиры на краткосрочную аренду. Их можно сдавать долгосрочно, но спрос на краткосрочную аренду вообще отсутствует.

Арди Роозимаа: Если говорить о долгосрочной аренде, то есть слухи, что некоторые арендодатели сразу же снизили плату, чтобы давать людям возможность легче [пережить ограничения].

Что касается новых арендных договоров, где денежного потока нет, но есть банковс­кий кредит, то пока ещё не ясно, что будет происходить там. Это сильно зависит от процентной ставки кредита. Однако банки сегодня активно дают отпуска для основных платежей.

Что будет с ценами на аренду квартиры?

Антон Никитин: Цены уже упали. Разговоры идут о том, что цены упали на 15-20 процентов, однако это очень оценочное мнение. Причина - очень большое предложение. Те квартиры, которые ушли с краткосрочной аренды, перешли на долгосрочную, и соответственно из-за этого пошла цена вниз.

Можно рассчитывать, что это временное явление, поэто­му я бы сказал так: для тех, кто сейчас хочет арендовать, имеет смысл подписать более долгосрочное соглашение на 1-3 года с фиксированной ценой. За этот промежуток времени можно довольно много сэкономить.

Найдутся ли те, кто сдаст на таких условиях?

Антон Никитин: Большинство владельцев квартир для краткосрочной аренды сейчас сдают на 2-3 месяца с ожиданиями, что за это время ситуация в сфере туризма исправится. Но есть и те, кто готов подписывать более долгосрочные соглашения. Почему бы не подписать договор на год по одной цене и сразу не написать, что через год эта цена повысится?

Арди Роозимаа: Если реальность такова, что либо у тебя будет простаивать пустая квартира, кредит за которую надо обслуживать, либо у тебя есть арендатор на более льготных условиях, который покрывает хотя бы часть обязательств перед банком, я бы сказал, что это мудрый вариант. Гораздо хуже держать пустую квартиру.

Даже если банки дадут таким инвесторам возможность не платить основную часть кредита, интрессы надо платить. Если аренда на нуле, а обязательства останутся, значит, скорее всего, эти квартиры тоже будут на рынке.

Это будет влиять на продажную цену тех же маленьких квартир, а также новых, и квартир вторичного рынка. Скорее всего, мы увидим серьёзное падение цен недвижимости. Но, опять же, это зависит от того, сколько продлится этот кризис.

Арди Роозимаа, Restate Property Advisors

При росте безработицы давление зарплат исчезнет и скорее всего даже некоторые форматы бизнеса пропадут – поэтому я не думаю, что восстановление зарплат будет быстрым.

Вторичный рынок жилья: кто не может ждать, снижает цену

Одна из фирм недвижимости недавно высказала мнение, что сейчас собст­венник каждой шестой-седьмой квартиры, выставленной на продажу на вторичном рынке, снизил цену. Адекватное ли это представление?

Антон Никитин: Причина, по которой люди снижают цену, в том, что кто-то может ждать, а кто-то не может. Сегодняшний кризис характеризуется в первую очередь кризисом ликвидности. Те, у кого есть возможность ждать, цену не снижают. Те, у кого такой возможности не имеется, вынуждены её снижать, чтобы завершить сделку как можно быстрее.

Правильно ли будет сказать, что если мы выйдем из изоляции к лету, то падения цен на квартиры не будет вообще?

Арди Роозимаа: Нет, потому что падение цен уже реально есть. Активность рынка уже падает. Те продавцы, которые вынуждены продать свои квартиры или дома, должны выйти любой ценой.

В обычное время, когда продаётся квартира на вторичном рынке, принято считать, что цену, которую собственник выставил на KV.EE или City24.ee, нужно снизить на 20 процентов, и получится реальная цена квартиры. Изменилось ли это соотношение в кризис?

Антон Никитин: Самую лучшую информацию можно будет получить из статистики Земельного департамента и порталов недвижимости. Разница была всегда - но это же вопрос договорённости сторон, кто насколько готов торговаться. Нельзя сказать, что она стала намного больше или меньше.

Цены на какие квартиры будут падать в первую очередь? Предположу, что это вторичное жильё в Ласнамяэ, в спальных районах, а также квартиры за городом.

Арди Роозимаа: Что касается спальных районов, я не уверен, что там ситуация так сильно изменится. Это самая активная часть рынка, концентрация людей там больше всего. Может, я не прав, но мне кажется, в Ласнамяэ всё будет нормально.

Антон Никитин: Интересно насчёт загородной недвижимости. Сейчас люди стали работать удалённо. Мне кажется, это долгосрочно повлияет на спрос на офисы - возможно, компаниям не нужны будут такие большие помещения. Кроме того, учитывая любовь эстоноземельцев к природе, не исключено, что будет расти интерес к тому, чтобы жить не в городе и работать из дома.

Арди Роозимаа: Маленькие города действительно нуждаются в такой тенденции, чтобы выжить. Но для этого нужна сильная поддержка со стороны государства - чтобы там были доступны все сервисы. Сегодня мы всё-таки видим, что людей хотят концентрировать в большие центры.

Что делать людям, которые сейчас хотят продать свои квартиры?

Арди Роозимаа: Тем, кто хочет сегодня что-то продать, надо иметь в виду, что цен, которые были полгода назад, уже нет. Но это значит, что также изменились цены на новые объекты, которые они собираются купить. Так что, я бы сказал, что если есть необходимость, то надо это делать. Предложения на новое [жильё] действительно гораздо лучше, чем были шесть месяцев назад. Но тем людям, которым срочно продавать не надо, я бы сказал, что сейчас неподходящий момент для продажи.

Главное, чтобы не было кризиса капитала

Антон Никитин, глава ECO Advice Kinnisvara

Одно из самых больших опасений, которые имеются сегодня на рынке недвижимости - это то, чтобы сегодняшний кризис ликвидности не перешёл в кризис капитала.

Кризис капитала - это когда банки не финансируют инвестиции в развитие недвижимости. В такую ситуацию очень бы не хотелось попасть.

В 2008 году был кризис капитала. Сейчас мы находимся в кризисе ликвидности, и, учитывая то, что Европейский цент­ральный банк будет накачивать экономику деньгами, есть предположение, что кризиса капитала не возникнет. Но опять же, как это будет на самом деле, никто в конечном итоге не знает.

Новое жильё: обанкротятся ли застройщики, и какие квартиры самые ходовые?

Востребованность нового жилья зависит от зарплат

Многие удивляются, что у нас везде стройки. Действительно ли у нас строили слишком много? Если да, будет ли волна банкротств застройщиков?

Антон Никитин: Первый ответ - нет, у нас не строили много. Рынок в принципе был долгосрочно в равновесии. Последние 3-4 года цены росли в соответст­вии с ростом уровня зарплат.

Сегодня крупные девелоперские компании говорят о том, что доводят до конца те объекты, которые сейчас в процессе постройки. О том, чтобы объекты замораживали на половине, речи сейчас не идёт. Я слышал о нескольких объектах, где работы остановили на стадии фундамента, но там инвестировали очень мало, поэтому это вполне логично.

Сделки будут, потому что есть соглашения. С одной стороны, есть соглашение с генподрядчиком, с другой - у застройщика, скорее всего, имеется соглашение с банком о том, что стройка финансируется. Также у застройщика есть определённые предпродажи.

Как правило, строительство начинают, если продано 20-30 процентов. В принципе, у застройщика взяты обязательства перед своими покупателями, и поэтому стройку нужно доводить до конца.

Арди Роозимаа: Соглашусь с Антоном, однако надо иметь в виду один нюанс, связанный с этим кризисом. На самом пике прошлого бума люди способны были купить за среднюю зарплату 0,37 от кв. м. До начала этого года люди были способны купить за среднюю зарплату порядка 80% от кв. м, то есть в два раза больше недвижимости. И это учитывая то, насколько повысились цены. Это всё показывает, что действительно, рынок был не в буме, не перегружен.

Однако сегодня новой реальностью стали как раз падающие зарплаты. У людей падает способность купить недвижимость. Плюс эмоциональный простой из-за того, что нет уверенности в том, что будет дальше.

В таком случае, падение цен должно быть надолго? Фирмы сократили зарплаты, и когда кризис пройдёт, они не будут торопиться их возвращать на прежний уровень.

Антон Никитин: Я не совсем соглашусь с Арди, потому что зарплаты точно также регулируются рынком. Да, у нас в какой-то момент будет высокая безработица и зарплаты упадут, но не думаю, что в перспективе пяти, даже трёх лет, цены будут ниже, чем сегодня.

Если смотреть на среднесрочную и долгосрочную перспективу, то в целом, как и до начала сегодняшнего кризиса, рынок будет абсолютно здоров.

Арди Роозимаа: До кризиса была очень низкая безработица, существовали новые форматы бизнеса, людям продавали то, что на самом деле им не нужно. При росте безработицы давление зарплат исчезнет, и, скорее всего, даже некоторые форматы бизнеса пропадут – поэтому я не думаю, что восстановление зарплат будет быстрым.

Антон Никитин: Но с другой стороны, мы видим политику государства, направленную на ограничение притока иностранной рабочей силы. Это может повлиять на то, что работников будет меньше. Да, краткосрочно у нас будет большая безработица, но если мы начинаем смотреть дальше, то я не думаю, что всё так плачевно.

9% на столько упало в марте число сделок недвижимости по данным Земельного департамента. Средняя стоимость сделок с квартирами в 17 крупнейших городах Эстонии понизилась на 3%.

Цена на новостройки справедливее, но вторичное жильё - ликвиднее

Что будет падать быстрее - цены на квартиру в панельном доме в Ласнамяэ или цены в новостройках?

Антон Никитин: Я думаю, в новостройках. Цены в новостройках зависят от нескольких факторов – во-первых, это спрос, и, кроме того, у них есть необходимая определённая входящая сторона, то есть цена строительства, и есть качество. Всё-таки новостройки предлагают намного более высокое качество, чем имеющееся жильё. Если мы смотрим на статистику, разница между ценой новостройки и ценой вторничного жилья в среднем была где-то 30 процентов. На мой взгляд, 30 процентов - это достаточно маленькая компенсация того удобства, что даёт новостройка. Мне кажется, разница между ценой новостройки и вторичного жилья должна увеличиваться.

То есть, с одной стороны, можно ожидать, что цены на вторичное жильё будут падать быстрее. Однако с другой - вторичное жильё в спальных районах намного ликвиднее.

Значит, новостройки недооценены или вторичка переоценена?

Антон Никитин: Думаю, вторичное жильё слишком дорогое.

В некризисное время самыми ликвидными считались одна-двухкомнатные квартиры. Изменилось ли что-то в этом отношении?

Антон Никитин: Это мы увидим в статистике. Но, что касается рынка новостроек, то в последний год трёхкомнатные квартиры продавались тяжелее. Мы это видели, потому что многие застройщики предлагали на трёхкомнатные квартиры не прямые скидки, а какие-то дополнительные вещи: например, парковку или кухню в цене.

Четырёхкомнатные квартиры продавались, потому что это большая квартира для семьи, и на такое жильё был спрос. Трёхкомнатные квартиры получались «ни туда, ни сюда». Двухкомнатные всегда были хорошим товаром.

Что касается однокомнатных квартир, то был большой спрос на так называемые мини-квартиры площадью от 12 до 15 кв.м. Возможно, мы поймём, что нам нужна площадь меньше, чем мы сегодня используем. Да, но настолько ли меньше? Я на счёт рынка мини-квартир не был бы так уверен.

Арди Роозимаа: Маленькие квартиры останутся более ликвидными, потому что если у людей меньше денег, значит, они будут смотреть, что они способны себе позволить.

Есть же не только туристы, но и местные люди, которым нужен дом на короткий срок.

Самое читаемое