• Как продать недвижимость, чтобы не получать претензий от покупателя?

    Фото: Shutterstock

    Чтобы оформить сделку купли-продажи, продавец и покупатель должны договориться не только о цене недвижимости, но и о ее качестве, то есть о том, в каком состоянии недвижимость будет продана, пишет присяжный адвокат LEXTAL Алена Бурова.

    Согласно закону продавец обязан проинформировать покупателя о качестве и состоянии продаваемого объекта, в том числе и о скрытых недостатках. В судебной практике такими недостатками признавали, например, плесень, скрытую под обоями, неработающую систему отопления и даже шум от соседей.
    Продавец обязан передать покупателю недвижимость в том качестве и состоянии, о котором они договорились. Ответственность продавца за то, что продаваемый объект соответствовал в момент сделки оговоренным условиям, сохраняется и после сделки купли-продажи и передачи ключей.
    Если покупатель после сделки обнаружит, что проданный объект не соответствовал оговоренным условиям и имел недостаток (дефект), он имеет право предъявить продавцу претензию. В зависимости от конкретного случая покупатель имеет право потребовать устранения дефекта, снижения цены или компенсацию, а при определенных условиях и расторгнуть договор купли-продажи.
    В отношении тех недостатков, о которых продавец проинформировал покупателя, претензию покупатель предъявить не может. Поэтому очень важно максимально детально описывать в договоре состояние объекта, его качество и все недостатки, чтобы покупатель потом не смог заявить, что проданный объект не соответствует условиям, о которых стороны договорились. Это поможет продавцу избежать в дальнейшем претензий со стороны покупателя, долгих (порой длящихся годами) и дорогих судебных споров с ним, а также финансовых трат на устранение недостатков.
    Если в договоре отсутствует информация о качестве объекта и условиях, которым он должен соответствовать, то предполагается, что он должен соответствовать по крайней мере стандарту среднего качества. В марте этого года Государственный суд в своем решении уточнил, что стандарт среднего качества для новых и старых домов - разный, то есть, если условия не указаны, то состояние проданного дома должно быть не хуже, чем обычно у домов такого возраста.
    Если продавец хочет продать дом в состоянии хуже среднего, то детальное описание объекта, а в особенности его недостатков, особенно важно, так как не всегда общее описание «требует капитального ремонта» может быть достаточным.
    В апреле этого года в другом своем решении Государственный суд разъяснил, что в случае, когда состояние объекта описано в договоре недостаточно подробно и его можно трактовать по-разному, то суду необходимо устанавливать, какова была воля сторон при заключении договора. Если установить это невозможно, то необходимо трактовать договор с позиции того, как должно было бы понимать эту договоренность разумное лицо.
    В упомянутом выше судебном деле между продавцом и покупателем возник спор по вопросу соответствия канализационной системы условиям договора. Продавец указал в договоре, что дом соединен с системой центральной канализации, а также, что дом нуждается в капитальном ремонте. После покупки новый собственник объекта недвижимости обнаружил, что, хотя подключение к центральной канализации было оформлено, канализационная система фактически не работала, так как технически труба не была соединена с системой.
    Суд первой инстанции пришел к выводу, что канализационная система не соответствовала условиям договора и присудил покупателю компенсацию. Продавец оспорил это решение, и суд второй инстанции пришел к выводу, что, поскольку дом требовал капитального ремонта, то такой же ремонт мог потребоваться и канализационным трубам, поэтому покупатель должен был предполагать, что возможно потребуется их ремонт или реновация, а значит, это ответственность покупателя, и нарушения договора суд не усмотрел.
    Государственный суд счел решение окружного суда не обоснованным, так как суд не обосновал, почему он трактовал договоренность сторон в отношении системы канализации именно таким образом, и отправил дело на новое рассмотрение.
    Первое дело было начато в декабре 2019 года, и окончательно решение вступило в силу лишь спустя три с половиной года. Второе дело было начато в мае 2019 года, и спустя четыре года после его начала все еще находится на рассмотрении в суде. Это лишний раз подчеркивает, насколько важно детально описывать продаваемый объект в договоре, чтобы минимизировать риски дальнейших претензий и судебных споров.

    Следите за ДВ в соцсетях! Подписывайтесь на наш подробный Telegram, оперативный Facebook и красивый Instagram.

  • Самое читаемое
Статьи по теме

Цены на нефть поднялись до самого высокого уровня с начала года
Как передает Yahoo Finance, цены на нефть выросли до самого высокого уровня в этом году, поскольку запасы в крупнейшем нефтехранилище США сократились практически до минимума.
Как передает Yahoo Finance, цены на нефть выросли до самого высокого уровня в этом году, поскольку запасы в крупнейшем нефтехранилище США сократились практически до минимума.
Полина Волкова: реформисты должны отказаться от своего обещания
Результатом переговоров по бюджетной стратегии стал дырявый план – следующий бюджет составят с дефицитом, и даже на 2025 год осталась пустая строка на 400 млн евро: запланированы расходы, но не доходы. Правительство в ближайшие месяцы хочет обсудить «всем миром», какой бы новый налог ввести, чтобы найти еще денег. Вот мое предложение – новый налог, возможно, не понадобится, если Партия реформ откажется от своего предвыборного обещания, которое считается самым дорогостоящим в истории страны. Речь идет об устранении «налогового горба».
Результатом переговоров по бюджетной стратегии стал дырявый план – следующий бюджет составят с дефицитом, и даже на 2025 год осталась пустая строка на 400 млн евро: запланированы расходы, но не доходы. Правительство в ближайшие месяцы хочет обсудить «всем миром», какой бы новый налог ввести, чтобы найти еще денег. Вот мое предложение – новый налог, возможно, не понадобится, если Партия реформ откажется от своего предвыборного обещания, которое считается самым дорогостоящим в истории страны. Речь идет об устранении «налогового горба».
Михаил Чистяков: кредитный бизнес – это авантюра
Он называет себя Михаил Банкир и готов ссудить вам денег, если вам как раз на что-то не хватает. Делает он это, разумеется, не за бесплатно.
Он называет себя Михаил Банкир и готов ссудить вам денег, если вам как раз на что-то не хватает. Делает он это, разумеется, не за бесплатно.