Как продать недвижимость, чтобы не получать претензий от покупателя?

Согласно закону продавец обязан проинформировать покупателя о качестве и состоянии продаваемого объекта, в том числе и о скрытых недостатках. В судебной практике такими недостатками признавали, например, плесень, скрытую под обоями, неработающую систему отопления и даже шум от соседей.

Продавец обязан передать покупателю недвижимость в том качестве и состоянии, о котором они договорились. Ответственность продавца за то, что продаваемый объект соответствовал в момент сделки оговоренным условиям, сохраняется и после сделки купли-продажи и передачи ключей.

Если покупатель после сделки обнаружит, что проданный объект не соответствовал оговоренным условиям и имел недостаток (дефект), он имеет право предъявить продавцу претензию. В зависимости от конкретного случая покупатель имеет право потребовать устранения дефекта, снижения цены или компенсацию, а при определенных условиях и расторгнуть договор купли-продажи.

В отношении тех недостатков, о которых продавец проинформировал покупателя, претензию покупатель предъявить не может. Поэтому очень важно максимально детально описывать в договоре состояние объекта, его качество и все недостатки, чтобы покупатель потом не смог заявить, что проданный объект не соответствует условиям, о которых стороны договорились. Это поможет продавцу избежать в дальнейшем претензий со стороны покупателя, долгих (порой длящихся годами) и дорогих судебных споров с ним, а также финансовых трат на устранение недостатков.

Если в договоре отсутствует информация о качестве объекта и условиях, которым он должен соответствовать, то предполагается, что он должен соответствовать по крайней мере стандарту среднего качества. В марте этого года Государственный суд в своем решении уточнил, что стандарт среднего качества для новых и старых домов - разный, то есть, если условия не указаны, то состояние проданного дома должно быть не хуже, чем обычно у домов такого возраста.

Если продавец хочет продать дом в состоянии хуже среднего, то детальное описание объекта, а в особенности его недостатков, особенно важно, так как не всегда общее описание «требует капитального ремонта» может быть достаточным.

В апреле этого года в другом своем решении Государственный суд разъяснил, что в случае, когда состояние объекта описано в договоре недостаточно подробно и его можно трактовать по-разному, то суду необходимо устанавливать, какова была воля сторон при заключении договора. Если установить это невозможно, то необходимо трактовать договор с позиции того, как должно было бы понимать эту договоренность разумное лицо.

В упомянутом выше судебном деле между продавцом и покупателем возник спор по вопросу соответствия канализационной системы условиям договора. Продавец указал в договоре, что дом соединен с системой центральной канализации, а также, что дом нуждается в капитальном ремонте. После покупки новый собственник объекта недвижимости обнаружил, что, хотя подключение к центральной канализации было оформлено, канализационная система фактически не работала, так как технически труба не была соединена с системой.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что канализационная система не соответствовала условиям договора и присудил покупателю компенсацию. Продавец оспорил это решение, и суд второй инстанции пришел к выводу, что, поскольку дом требовал капитального ремонта, то такой же ремонт мог потребоваться и канализационным трубам, поэтому покупатель должен был предполагать, что возможно потребуется их ремонт или реновация, а значит, это ответственность покупателя, и нарушения договора суд не усмотрел.

Государственный суд счел решение окружного суда не обоснованным, так как суд не обосновал, почему он трактовал договоренность сторон в отношении системы канализации именно таким образом, и отправил дело на новое рассмотрение.

Первое дело было начато в декабре 2019 года, и окончательно решение вступило в силу лишь спустя три с половиной года. Второе дело было начато в мае 2019 года, и спустя четыре года после его начала все еще находится на рассмотрении в суде. Это лишний раз подчеркивает, насколько важно детально описывать продаваемый объект в договоре, чтобы минимизировать риски дальнейших претензий и судебных споров.