Рынок недвижимости в равновесии насколько это возможно

По данным, которые исходят из последних двух кварталов, средняя зарплата в Эстонии была 1321 евро. Если для сравнения взять сделки по приобретению недвижимости, то бесстрастная статистика нам сообщает, что средняя медианная цена за квадратный метр была 1344 евро. Общее правило гласит, что рынок недвижимости находится в равновесии тогда, когда средняя заработная плата соответствует цене квадратного метра. И в 2018 году мы можем сказать, что исходя из этого правила, рынок недвижимости находится в равновесии, стабильном и здоровом состоянии. Если рынок недвижимости и застигнет какой-нибудь ураган, то с точки зрения кривой покупательской способности опасность минимальная.

Понятное дело, что покупательская способность не является единственным фактором, который позволяет спокойно спать как мелким инвесторам краудфандинга, так и крупным девелоперам. Несомненно, табурет рынка недвижимости легко может быть опрокинут финансовой политикой кредитных учреждений или экономическими изменениями у соседей, бурлящий котел строительного рынка имеет прямое влияние и т.д. и т.п. Но заголовок статьи, который заключает в себе определенное провокационное утверждение, указывает в том числе и на то, что слишком часто и с большим энтузиазмом пытаются проводить параллели с пузырем прошлого десятилетия. История, однако, нам говорит о том, что как большие кризисы, так и небольшие пузыри могут возникать в неожиданных местах, и если на рынке возникает обвал, то у него будет свое лицо.

Средние показатели всегда можно критиковать, и, конечно, они не отражают всей правды, и тем не менее мы можем допустить, что ряд известных базовых показателей сейчас скорее успокаивает, а не вызывает паники. Несмотря на то, что уже несколько лет можно в прессе читать о новых ценовых рекордах, что создает впечатление о невероятном буме на рынке, на самом деле соотношение брутто-зарплаты и средней цены остается стабильным уже много лет. Да, цены действительно выросли, но так же быстро росла и средняя зарплата.

Понятно, что картина не является такой розовой по всей Эстонии и во всех сегментах. Разница, да и вызывающие беспокойство моменты возникают, если углубиться в детали. Средний квадратный метр жилья - всего лишь одна цифра, но большая разница возникает, когда сравниваются новые квартиры и квартиры вторичного рынка. Еще большая разница возникает, если сравнить зарплату и среднюю цену в регионах.

Количество квадратных метров, которые можно получить за среднюю брутто-зарплату, зависит от уезда – 0,9 квадратных метра в Харьюмаа и 12,7 квадратных метра в Валгамаа. За последние три года этот факт остается неизменным. Если в Харьюмаа, не говоря уже о Таллинне, за среднюю зарплату купить квадратный метр не получится, то в Валгамаа за эти деньги можно приобрести уже микроквартиру. Если Харьюмаа приблизился к «идеальной ситуации», то Валгамаа за последние три года наоборот отдалился – в 2015 за брутто-зарплату в Валгамаа можно было приобрести 9,3 квадратных метра.

В остальных уездах изменения тоже не были выдающимися. Например, покупательская способность на Сааремаа, в Яарвамаа и Ляэне-Вирумаа осталась на прежнем уровне. С точки зрения покупательской способности, ситуация более стабильна и по данным за 2018 год в идеальном состоянии в Тартумаа, где по сравнению с другими уездами рынок недвижимости находится в равновесии.