Как новый строительный кодекс упрощает требования к строительству?
Важную часть строительной деятельности составляет общение с местным самоуправлением и официальными учреждениями, так как строительная деятельность должна быть согласована с властью уже начиная со стадии планирования (проектировки) и до принятия готового строения к использованию. Поэтомудля строительстванужно хорошее знание публично-правовых норм и требований.
На радость многих собственников и разработчиков недвижимостиновыйстроительный кодекс, вступающий в силу 1 июля 2015, упрощает некоторые требования к строительству. Цель настоящей статьи – осветить новый кодекс с этого аспекта,исключая вопросы, связанные с малыми строениями.
Если исключить малые строения, то, согласно действующему праву, для строительства (в т.ч. расширения, реконструкции и сноса имеющегося строения) почти всегда требуетсястроительный проект. Одним из новшеств по строительному кодексуявляется то, что замена отдельных частей имеющегося строения такими же частями не считается реконструкцией. Вследствие этого, согласно новому кодексу,обычно строительный проектне требуется, если отдельные части строения любой величины заменяют подобными частями.
Тем не менее, некоторые исключения всё же существуют. Например, для замены отдельных частей мостов, виадуков и тоннелей и по новому строительному кодексу требуется разрешение на строительство. При этом закон не даетопределения термину«подобный». Согласно пояснительной записке к закону, его следовало бы понимать так, как он понимается в обычном языке. Так как норму, разрешающую не составлять строительный проект, можно толковать по-разному, то возможно, что на этой почве в будущем могут возникнуть споры и злоупотребления – понятно, что собственники и разработчики хотели бы вследствие более мягких требований истолковывать слово подобныйпо возможности шире, чем его истолковали бы официальные учреждения.Очевидно, значение этого слова будет уточняться в ходе применения закона в практике официальных учреждений и судов.
Если для строительства необходим строительный проект и на отведённую для строительства территорию уже установлена детальная планировка, то при составлении строительного проекта следует исходить из основ строительства и землепользования,определённых детальной планировкой.Иногда хотят строить и на территории, где составление детальной планировки не является обязательным и где действующая детальная планировка отсутствует. Согласно действующему праву, в таком случае местное самоуправление выдаёт для строительства условия проектирования, при этом они необходимы для воздвижения и расширения всех строений (т.е. как зданий, так и иных сооружений).
Согласно новому строительному кодексу, ходатайство и выдача условий проектирования хотя и остаются обязательными в случае воздвижения и постройки нового здания, для которого является обязательным разрешение на строительство, но больше не требуются в случае, если здание расширяется максимум до 33 процентовот его первоначально запланированного объёма(так сказать, в малом объёме).Также условия проектирования, согласно новому строительному кодексу, не являются обязательными для воздвижения и расширения всех строений, а только в случае воздвижения и малообъёмного расширения строений, представляющих важный публичный интерес(напр., мачта связи,ветряк, площадка для складирования, парк развлечений).
Согласно действующему закону о строительстве, обычно для строительства требуется разрешение на строительство, в некоторых случаях достаточно письменного согласия местного самоуправления. По новому строительному кодексу понятие письменного согласияисчезает.В качестве формальных требований для начала строительной деятельности сохраняются только разрешение на строительство, а в качестве нового понятия–уведомление о строительстве.
Примечательно, что в отличие от действовавшего до сих пор закона о строительстве, согласно новому кодексу разрешение на строительство не требуется для перестройки жилищ и необходимых для их обслуживания зданий и расширения в малых объёмах. Вместо прежнего ходатайства о разрешении на строительство о строительстве достаточно предварительно уведомить компетентное учреждение. В случае, если компетентное учреждение в течение 10 дней после представления уведомленияне сообщит о необходимости дополнительной проверки данных, можно приступать к строительству.
Тем не менее, компетентное учреждение может установить для строительства дополнительные требования, при этом времени на это отводится 30 дней со дня получения ходатайства. В случае наличия соответствующего основаниястроительную деятельность можно и запретить. В случае нежилых зданий необходимость разрешения на строительство или уведомления о строительстве в большой степени зависитот высоты здания и характера строительной деятельности. В случае сооружений необходимость разрешения на строительство или уведомления о строительстве в большой степени зависит от предназначения сооружения, а также от его величины и характера строительной деятельности. В общем можно сказать, чтои в случае сооружений требование разрешения на строительство по новому строительному кодексу во многих случаях упразднено.
Ещё одно существенное изменение связано с разрешениями на пользование. Согласно действующему закону, для пользования готовым строением обычно должно быть разрешение на пользование, но в соответствии с новым кодексом значительно уменьшается количество тех случаев, когда оно требуется.Например, в дальнейшем не требуется ходатайствовать о разрешении на пользование для жилищ, которые перестроены, расширены в малом объёме и у которых изменено назначение. В этих случаях следует вместо ходатайства о разрешении на пользование нужно предварительно уведомить компетентное учреждение о пользовании строением или изменении его назначения. Если компетентное учреждение в течение 10 днейне сообщит о необходимости дополнительной проверки представленных в уведомлении данных, то можно приступать к пользованию строением или изменять его назначение.
Так же, как и в случае разрешения на деятельность, компетентное учреждение может всё же установить дополнительные требования, а в случае наличия соответствующего основания иналожитьзапрет на пользование.В случае нежилого зданиянеобходимость разрешения на деятельность или уведомления о пользованиизависит, в частности, от высоты строения и характера строительной деятельности, предшествовавшей принятию к пользованию. В случае сооружений формальные требования в большой степенизависят от сферы использования сооружения, а также от его величины и характера предшествовавшего строительства. Как требование разрешения на строительство, так и требование разрешения на пользование в случае многих сооружений новым кодексомупразднены.
Изменения в новом строительном кодексе, упрощающие требования, предполагают обязательные изменения и в деятельности официальных учреждений, применяющих строительный кодекс. Поскольку согласно новому закону после представления уведомления о строительстве и уведомления о пользовании для первоначального реагирования официальным учреждениямотводится только 10 дней, то может вырасти количество случаев, когда в результате строительства затрагиваются права третьих лиц (например, соседей) или когдавоздвижение строения или принятиеегок пользованию может представлять опасность.
Со вступлением в силу нового кодекса официальные учреждения должны будут чаще взвешивать частные и публичные интересами в условиях ограниченной информации. Поэтому увеличивается потребность в умелой оценке рисков и управлении ими.Очевидно, что каждое новшество требует времени для налаживания, и поэтому можно предположить, что больше проблем будет возникать именно в начальной фазе применения нового кодекса.
В итоге можно сказать, что со вступлением в силу нового строительного кодекса уменьшится количество случаев, в которых необходим строительный проект, выдача условий проектирования, разрешение на строительство и на пользование. Конкретные правила относительно того, когда и какие требования действуют, обобщены в таблицах, приложенных к строительному кодексу.
Хочется верить, что эти изменения значительноупростятвсю строительную деятельность и сделают регуляцию более гибкой.С другой стороны, упрощения могут привести к спорам и злоупотреблениям.При наполнении содержанием и дальнейшем развитии новых принципов строительного кодексабольшая роль принадлежит официальным учреждениям, которыеприменяют закон, и разрешающим споры судам.
адвокатадвокатского бюро Varul
Autor: Андрес Кальм