Кто выиграет от роста цен?
Умеренный рост цен жилых площадей выгоден большинству участников рынка недвижимости, хотя, разумеется, кто-то выиграет больше других. Зато длительное падение цен окажется сигналом проблем в экономике.
Активный рынок жилой недвижимости, т.е. большое количество сделок, означает, что с сектором недвижимости связано много людей – в качестве пок
упателей, продавцов или оказывающих какие-то поддерживающие услуги.
Увеличение числа игроков на рынке заставляет и СМИ уделять недвижимости больше внимания. Часто мы видим медийное отражение рынка недвижимости именно в ценовом ключе. Ведь деньги – это вечная тема, которая привлекает читателей уже заголовками.
Много писалось о высоких и даже слишком высоких ценах недвижимости. Поэтому можно задаться вопросом: а не слишком ли быстро она дорожает? Не уменьшает ли это её доступность? Не происходит ли быстрый рост богатства сегодняшних собственников имущества за счёт наших детей, у которых пропадает возможность даже мечтать о принадлежащей им недвижимости?
Коротко можно сказать, что подорожание жилых площадей выгодно большинству участников рынка. Отчасти повышение номинальной стоимости имущества сопутствует свойственной рыночной экономике инфляционной среде. Кроме того, недвижимость дорожает рука об руку с экономическим ростом и ростом благосостояния населения. Иными словами, чем лучше идут в регионе экономические дела и чем более высокую зарплату платят предприятия своим работникам, тем выше и цена сделок с недвижимостью.
Но действительно ли можно утверждать, что рост цен на недвижимость выгодна всем участникам рынка? Рассмотрим этот вопрос подробнее.
Если говорить о продавцах недвижимости и девелоперах, то кажется логичным, что при потенциально более высоких ценах их прибыли больше. Точно так же в более высокой цене заинтересован собственник недвижимости, который, быть может, и не собирается продавать своё имущество. Более высокая цена создаёт потенциал для взятия кредита под залог недвижимости. Или рождает уверенность на случай, если вдруг возникнет необходимость в продаже.
Но при этом заинтересован ли покупатель в падающих ценах? Краткосрочно это было бы для него, конечно, хорошо. Но на практике всё же невозможно приручить момент покупки к нижней точке состояния рынка. И поскольку покупатель как правило не хочет приобретать имущество, цена которого через какое-то время окажется ниже покупной, хочет и он, чтобы в более далёкой перспективе цена принадлежащего ему имущества не падала, а росла.
Альтернатива покупки жилья – его наём. Съёмщикам ведь наверняка хотелось бы, чтобы цены были как можно более низкими. Цены найма обычно непосредственно связаны с ценой сдаваемого имущества. Съёмщики, пожалуй, самая существенная группа, заинтересованная в том, чтобы цены на недвижимость не росли. Однако и здесь есть одно «но». В крупных и экономически успешных регионах, например, в Таллинне, рынок найма функционирует. Это значит, что на нём появляются новые предложения, что в последние годы заметно подняли физическое качество съёмного жилья. В регионах, где рыночная цена недвижимости ниже цены строительства, например, в Валга, съёмщиков не очень радует низкая цена найма, поскольку из-за этого среди предложений нет недвижимости хорошего качества. Для того, чтобы появилась недвижимость на сдачу (или продажу) хорошего качества, рыночная стоимость жилых площадей должна превышать строительную стоимость.
Наряду с продавцами и покупателями большим и очень важным игроком на рынке недвижимости выступает банковская система. Кредиторы заинтересованы в том, чтобы цена залога под предоставляемые ими кредиты не падала, а ещё лучше – росла. Рост цены недвижимости снижает риски кредитора и даёт возможность с течением времени предоставлять более высокие кредиты. Так что совершенно очевидно, что и кредиторы предпочитают видеть рост цен на недвижимость.
Мы можем утверждать, что большинство участников рынка недвижимости заинтересованы в том, чтобы она дорожала. Слишком быстрый рост цен при этом не в интересах стабильного, т.е. избегающего крайностей и в общих чертах прогнозируемого функционирования рынка. Слишком быстрым ростом цен на жилую недвижимость можно считать ситуацию, когда недвижимость дорожает в течение длительного периода быстрее роста доходов населения.
Приобретение жилья – это обычно самая большая денежная сделка в жизни человека, поэтому она всегда дорогая. Для многих может стать неожиданностью, что несмотря на сегодняшние самые высокие исторически цены на недвижимость темпы подорожания были в последние годы, скорее, медленными. Недвижимость дорожала медленнее, чем росла средняя зарплата.
В заблуждение может ввести рост средней цены сделки, которая росла быстро из-за того, что в общем объёме сделок выросла доля сделок с новыми, а, значит, в среднем с более дорогими квартирами. Активная девелоперская деятельность подстегнула среднюю цену сделок. При этом, однако, следует учесть, что цена сравнимой недвижимости росла в течение двух-трёх лет в темпе 3-6% в год.
Так, сегодняшний покупатель жилья получит за одну среднюю месячную зарплату больше квадратных метров аналогичной жилплощади, чем, например, год-два назад. Кроме того, активный рынок застройки пополнил предложения современным жильём, где все показатели качества значительно превышают то, что было создано в ходе прежнего массового жилого строительства. Это значит, что несмотря на рост цен на недвижимость (или даже из-за роста цен на недвижимость) доступность жилых площадей улучшилась как в смысле географии, так и качества.
Умеренное подорожание недвижимости, пропорциональное росту доходов, отвечает интересам всех участников рынка. Долгосрочное падение цен на недвижимость, напротив, свидетельствует о разбалансировках в экономике и никак не выгодно участникам рынка.