Взгляд на покупку квартиры глазами покупателя
Сейчас, когда на продажу выставлено больше квартир, чем есть желающих их приобрести, у покупателей появилось время на раздумья и возможность снизить цену на квартиру. Но, несмотря на это, нельзя терять головы, и покупку необходимо оформлять очень внимательно.
Первый шаг — это заключение не нотариально заверяемого договора бронирования и выплата предоплаты, не превышающей 5-10% от стоимости приобретаемого имущества.
Покупатель должен сообщить продавцу, если он планирует всю покупку финансировать за счёт банковского кредита. В таком случае можно сразу перейти ко второму шагу, т.е. заключению нотариального обязательственно-правового договора. Договор бронирования заключается для того, чтобы покупатель мог завершить связанные с организацией покупки дела не опасаясь, что продавец продаст квартиру третьим лицам. Это выражение доброй воли обеих сторон. В случае отказа от покупки, покупателю возвращается предоплата в полном объёме.
Далее — обязательственно-правовой договор купли-продажи, который должен заключаться нотариально. Если квартира только строится, то, как правило, необходимо заплатить предоплату в размере 10-20% от стоимости квартиры.
При покупке строящейся квартиры в нотариальном договоре указываются: размер квартиры, этаж, состояние внутренней отделки, срок завершения строительства и санкции, если одна или другая из сторон не выполнит договора.
Также необходимо проследить, чтобы в нотариальном договоре были указаны буквально все обещания девелопера. Нельзя полагаться на устные договорённости — все должно быть зафиксировано в договоре. Это позволит избежать споров по тому или иному вопросу.
Третьим шагом при покупке строящейся квартиры является нотариальное заключение вещно-правового договора, на основании которого право собственности на квартиру передаётся покупателю. Здесь покупатель должен выплатить продавцу всю стоимость квартиры и получить ключи.
Перед этим необходимо провести осмотр квартиры. Все недоделки и сроки их выполнения фиксируются в акте осмотра. Обе стороны должны получить по экземпляру этого акта. Также стоит договориться о неустойке, которую продавец должен будет выплатить покупателю в случае, если недоделки не будут устранены в срок. Нельзя полагаться на обещания девелопера, что они будут устраняться после начала гарантийного срока.
Важно также то, что право собственности переходит к покупателю после внесения записи в крепостную книгу. Хотя, система регистров в Эстонии работает эффективно, и даже задержка в пару месяцев не создаёт для покупателя дополнительных рисков.
Выше описана обычная процедура покупки квартиры. На следующей неделе мы напишем, что делать, если деньги на покупку квартиры идут из банка.
Важные шаги при покупке квартиры:
1. Выбор квартиры
2. Заключение договора бронирования (как правило, предоплата в размере 5-10% от стоимости квартиры)
3. Нотариальный обязательственно-правовой договор (как правило, предоплата в размере 10-20% от стоимости квартиры)
4. При завершении строительства осмотр квартиры, фиксация недоделок, оформление акта осмотра
5. Заключение нотариального вещно-правового договора (оплата оставшейся стоимости квартиры)
6. Передача владения (ключей) девелопером/продавцом покупателю
7. Гарантийный период, устранение недоделок