Аналитик о рисках девелоперов: бухгалтерия – это местами больше искусство, чем наука

Аналитик положительно относится к тому, что часть платформ закрылась и эмитенты с инвесторами все больше обращают внимание на рынок облигаций.

По словам Леэзи, сегодня на местном долговом рынке риски и доходность находятся в приемлемом балансе. Но это не означает, что все облигации, предлагаемые на рынке, – хороший объект для инвестиций и что в них стоит вкладывать деньги.

«По сути, на балтийском рынке облигаций можно выбирать только между компаниями финансового и сектора недвижимости. Эти два сектора довольно тесно коррелируют, и если в недвижимости дела пойдут плохо, это обязательно ударит и по банкам», – обращает он внимание на один из рисков.

Инвестору важно понимать, куда идут заемные средства и помогут ли они компании зарабатывать деньги. «Можно сказать, что если после выплаты процентов и обслуживания долга у акционеров остается достаточно денег на руках, то инвесторы в облигации могут спать довольно спокойно. Но в обратной ситуации часть риска бизнеса фактически ложится на держателей облигаций», – поясняет он.

Но здесь скрываются два момента, которые могут увеличить риск для инвестора.

Один из них – это лень инвесторов изучать проспекты эмитентов, которые, как правило, состоят из десятков страниц непростого текста. Второй – проспекты и отчеты не всегда могут отражать реальную ситуацию.

Он приводит два примера из недавней практики.

В секторе недвижимости распространено, когда финансирование привлекается под конкретный проект, и земельный участок передается в отдельную компанию проекта (SPV). «Но вопрос – по какой цене этот участок туда вносится», – говорит Леэзи.

По его словам, часто оценку таких участков делают исходя из предположения, что проект будет реализован – построен и продан, и таким образом частично уже учитывают будущую прибыль как часть капитала. «А если, допустим, послезавтра начнется кризис, стройки встанут, цены упадут – сможет ли эта земля быть реализована по такой цене? Конечно, нет». Поэтому, по словам эксперта, инвестору, в частности, важно понимать, какова доля стоимости земли от предполагаемой цены продажи, какова цена за квадратный метр по сравнению с другими похожими объектами.

Другой пример – это латвийская компания по аренде строительного оборудования Storent, условия облигаций которой Avaron недавно подвергла критике.

Одна из проблем компании заключалась в том, что значительная часть ее капитала возникла из переоценки активов, что не обязательно неправомерно, однако проверить достоверность этих цифр невозможно, говорит аналитик Avaron.

«Кроме того, в последнем отчете Storent показала красивые цифры, но они проформа – то есть компания приобрела другую фирму 30 сентября, но представила отчет так, будто сделка состоялась 1 января. На деле эта прибыль принадлежит прежним владельцам. Для инвестора важно, что компания заработает после 30 сентября», – рассказывает Леэзи о том, что помимо прочтения проспектов и отчетов, инвестору важно понимать, что все эти данные в действительности означают.