Если бы я поспорил…
В середине марта я опубликовал прогноз, что объявленные снижения цен YIT Kodu и Rime Kinnisvara показывают тенденцию на всём рынке недвижимости.
Cнижение стоимости будущих квартир можно оценить на основе того, по какой цене предприятиям удастся в ближайшие пару месяцев превратить жильё в деньги.
Статью комментировал предприниматель, который предложил мне пари на мой годовой доход, что мои «чёрные» прогнозы не сбудутся. Безусловно, я пытался выдержать спор, однако, предприниматель больше не отвечал. Таким образом, предложенное пари не было заключено.
Не могу согласиться с людьми, которые считают прогнозирование – неблагодарной работой. Для того, чтобы было более понятно, то приведу следующие прогнозы в отношении средней стоимости сделок с квартирами. В конце каждого месяца я делаю такие прогнозы и подвожу итог по данным прошлого месяца. Оцениваю, насколько мой прогноз совпадает с реальностью, а также, каковы мои недочёты.
Теперь о деле – количество сделок с недвижимостью
Сегодня в условиях рынка сделки с новыми квартирами заключаются в том случае, если жильё находится в хорошем районе или предлагается по заниженной цене. Прогнозирую, что среднее количество сделок с недвижимостью по сравнению с февралём 2008 года снижается в Эстонии и в Таллинне на 15%. Число сделок с недвижимостью уже значительно снизилось, однако, из-за нестабильности, главенствующей на рынке, следует ожидать спада на рынке.
Сокращение количества сделок с недвижимостью можно остановить, как прогнозируется, стремительное снижение цен на рынке жилья, таким образом, для покупателей объекты недвижимости будут больше доступны и риски в этой сфере снизятся. А что более важно – настроение потребителей должно в значительной степени измениться в положительную сторону. Если, с одной стороны, спад на рынке приведёт к тому, что жильё будет доступнее, то, с другой стороны, это у потребителей вызывает повышенную нестабильность, или ещё большие риски. К тому же нестабильность на рынке заставляет потребителя откладывать покупку жилья до лучших времён.
Цены на квартиры
По моим прогнозам, как в Таллинне, так и в Эстонии в целом к февралю следующего года цены на квартиры снизятся на 20%. За основу для вычислений я беру февраль 2008 года. На сегодняшний день цены на квартиры в Таллинне и Эстонии сократились соответственно на 13 и 15%. Это если сравнивать с апрелем 2007 года, когда они достигли своего пика. Причина дополнительного снижения цен заключается, прежде всего, в том, что предложение значительно превышает спрос. В Таллинне и Харьюмаа на продажу выставлено около 4500 новых квартир.
Да и в ценообразовании большую роль играет настрой на рынке. Ясно, что цены снижаются. Это позволяет покупателям оказывать на продавцов давление. Сделка заключается только тогда, когда цена становится для покупателя достаточно привлекательной. Ober Haus высчитал, что между стоимостью, за которую выставлена квартира на продажу и реальной стоимостью сделки остаётся запас для торговли примерно в 20%.
Ставшая более консервативной банковская политика при выдаче кредитов и сократившееся количество кредитов также влияют на удешевление квартир. Выросли процентные ставки по кредитам и размер самофинансирования. Против дальнейшего роста рынка недвижимости говорит замедляющийся экономический рост.
Падение цен на квартиры может остановить либерализация условий выдачи кредитов и ускоряющийся экономический рост. Но на ближайшее время этого не прогнозируется. Снижение номинальных цен на недвижимость может остановить быстрая инфляция и рост зарплат.
Графики, отражающие прогнозы
Ниже приведены два графика, на одном из которых отмечено число заключённых сделок с квартирами, а на втором средняя стоимость квадратного метра проданного жилья. Ежемесячно добавляю сюда также информацию на основе данных Земельного департамента, при этом, не корректируя свой прогноз. Так что через месяц посмотрим, насколько прогнозы совпали.