Эксперт: доступность новых квартир плохая, но снижения цен не будет

Как рассказала экономист Swedbank Марианна Рыбинская, несмотря на низкий уровень уверенности жителей Эстонии, объемы выдаваемых жилищных кредитов растут. «В первом квартале в Таллинне на рынке квартир было совершено на пятую часть сделок больше, чем за тот же период прошлого года. И основная активность пришлась на вторичный рынок, тогда как бронирование в сегменте новых квартир продолжает оставаться скромным», – отметила специалист.

По словам Рыбинской, это объясняется тем, что уровень цен на новые объекты значительно отличается от цен на вторичном рынке, из-за чего для получателя средней зарплаты доступность нового жилья ухудшилась. Данные Swedbank показывают, что стоимость новых квартир в среднем на 45% выше квартир на вторичном рынке.

Из статистики Земельного департамента видно, что цены на недвижимость на вторичном рынке за год выросли на 3%, тогда как на новые квартиры снизились на 3%.

В то же время в Таллинне цена предложения на новые объекты, по данным Swedbank, перевалила в этом году за 5000 евро за квадратный метр, тогда как непосредственно цена продажи составила чуть более 4000 евро. «Это говорит о том, что девелоперы предлагают покупателям различные скидки», – поясняет разницу Рыбинская.

Доступность жилья за последние два года улучшилась, однако по-прежнему остается ниже уровней 2018-2021 годов, когда на одну среднюю заработную плату можно было приобрести около 0,5 квадратных метра жилой площади на вторичном рынке в Таллинне. Сейчас это показатель составляет 0,42 метра. В новых домах за среднюю зарплату можно приобрести менее 0,38 метра.

За последний год доля сделок с новыми квартирами в Таллинне снизилась до 14%, что является самым низким уровнем с 2014 года, когда показатель составлял 13%, следует из данных банка.

По оценке Swedbank, соотношение качества и доступности жилья на вторичном рынке самое лучшее в Эстонии, где средняя семья может себе позволить купить 70 квадратных метров жилплощади в Таллинне, с учетом, если кредит берется на 30 лет и доход домохозяйства составляет полторы средних зарплаты в Таллинне.

В Вильнюсе такая семья может купить квартиру размером в 66 квадратных метров. В Латвии семья может позволить себе приобрести квартиру размером в 100 квадратных метров, однако это на базе данных по всему рынку страны, а не отдельно столице. Рыбинская также отмечает, что в Риге доминируют квартиры советского периода, тогда как на вторичном рынке в Таллинне ситуация с качеством объектов лучше.

Что же касается новых квартир, то по сравнению с тремя столицами Балтийских стран наихудшая ситуация в Таллинне. Средняя семья здесь может позволить себе купить лишь 47 квадратных метров, тогда как в Вильнюсе и Риге это 58 и 55 метров соответственно.

Несмотря на низкую доступность жилья в новых домах, специалисты Swedbank не ожидают снижения цен. По словам руководителя отдела недвижимости и строительства Swedbank Эро Вийка, как правило, причина, которая вынуждает застройщиков снижать цены, заключается в нежелании кредиторов продлевать свои займы. «Финансовое положение крупных застройщиков по-прежнему очень хорошее. Есть, конечно, и те, у кого дела идут хуже, и они вынуждены корректировать цены, но в пределах 5-10%», – констатирует он и добавляет, что не верит в снижение цен в перспективе.

Вийк также прогнозирует приток новых предложений, особенно в сегменте дорогих квартир. «Цена заимствования снижается, и, вероятно, этот тренд продолжится, что делает кредиты более доступными. С другой стороны, закупочные цены на стройматериалы теперь проще прогнозировать, что дает возможность застройщикам просчитывать расходы», – приводит он причины роста активности в сегменте новых квартир.