Прецедент с последствиями: бизнесмена обязали продать недвижимость из-за российского паспорта

ДВ разбирался, какие последствия может иметь этот прецедент. Дело в том, что на Северо-Востоке может оказаться много фирм, которые принадлежат гражданам РФ и владеют землей около стратегически важных объектов. Просто потому, что российское гражданство имеет множество постоянных жителей - например, в Нарве это 34% населения, а в Силламяэ - 37%.

Частные лица, не являющиеся гражданами ЕС (даже с постоянным видом на жительство в Эстонии) не имеют права покупать землю в очень широкой полосе вдоль границы - в нее попадает не только Нарва и Нарва-Йыэсуу, но и Силламяэ, Тойла, часть Причудья. Поэтому жилая земля, дома и дачи, оформленные гражданами России на эстонские фирмы, - довольно распространенная практика на Северо-Востоке.

Чиновники заверяют, что праву собственности на производственные здания, дома и дачи прецедент Румянцева не угрожает (кроме особых случаев), но на новые сделки цвет паспорта повлияет - МВД уже подготовило законопроект об этом.

В марте 2025 года объект вместе с договором аренды купила компания по управлению недвижимостью M-NAR Kinnisvara, принадлежащая нарвскому бизнесмену Алексею Румянцеву. Он замечает, что все участники - продавец, покупатель, арендатор - до сделки вели себя добросовестно, и сделка прошла все необходимые проверки и этапы. Swedbank финансировал сделку, ее заверил нотариус, в Крепостной книге был записан переход права собственности.

Но в Департаменте защиты потребителей и технадзора (TTJA) считают, что был пропущен один этап: Румянцев не запросил у департамента разрешение на иностранную инвестицию. Бизнесмен, в свою очередь, не согласен, что инвестицию называют иностранной - хоть у него и российское гражданство, покупатель - его эстонская компания, а деньги не пришли из-за границы.

Арендатор примерно через неделю после завершения сделки объявил, что недвижимость имеет стратегическое значение, поскольку в одном из зданий на Кересе 11 находится пульт управления электросетью Нарвы, Нарва-Йыэсуу и части Силламяэ, поэтому сделку необходимо отменить из-за гражданства покупателя.

Сначала арендатор обжаловал сделку в суде, но суд оставил ее в силе. После этого арендатор обратился в TTJA. По словам Румянцева, комиссия по иностранным инвестициям при TTJA запросила у него ходатайство о разрешении на инвестицию и дополнительные данные, и Румянцев такое ходатайство на уже завершенную сделку подал.

Эксперт по оценке надежности иностранных инвестиций в Департаменте защиты потребителей и технадзора Мадис Остра рассказал ДВ, что цель оценки инвестиций из-за пределов ЕС - прежде всего, выявить негативные последствия для безопасности и общественного порядка в Эстонии в ЕС в целом. Для этого собирается специальная комиссия, в которую входят представители министерств обороны, экономики и коммуникаций, финансов, внутренних дел, иностранных дел, а также Полиции безопасности, Департамента полиции и погранохраны, Бюро по противодействию отмыванию денег, Департамента внешней разведки, Государственной канцелярии и самого Департамента по защите потребителей и техническому надзору. Если хоть одно из этих ведомств считает инвестицию подозрительной, комиссия должна рассмотреть ее и дать или не дать разрешение.

По мнению КаПо, инвестиция M-NAR Kinnisvara могла поставить под угрозу безопасность Эстонии, сообщил Мадис Остра. Как рассказывал Eesti Ekspress, здесь сыграло роль то, что Румянцев еще в советское время учился в военном училище в Омске, хотя уволился со службы и переехал в Эстонию еще в 90-е годы. На основании оценки КаПо TTJA распорядился вернуть недвижимость продавцу.

По словам Румянцева, перед покупкой арендатор уведомил их, что не собирается продлевать договор аренды, который заканчивался через два года, поскольку планирует переезд в другую свою недвижимость. Еще в 2024 году нарвский Департамент архитектуры и городского планирования выдал по запросу электросетей условия на проектирование нового здания, в котором разместится пульт управления, рядом с подстанцией по адресу Кереса, 38b.

Алексей Румянцев и его консультант по покупке недвижимости электросетей, нарвский маклер Сергей Горлач указывают, что до завершения сделки никто из участников не относился к объекту как к стратегическому.

“Мы туда как на работу ходили каждую неделю, смотрели коммуникации. Нам показывали и этот пульт, и серверы. Многое собственник узнал от нас о своем объекте, и мог бы сказать спасибо”, - говорит Румянцев.

“Если вы заедете в ворота, будет камбэк в СССР, вы как будто на сорок лет назад попадете. Мы туда зашли, а там частные машины работников стоят внутри, какие-то прицепы, чьи-то вещи, которые работник собирался себе на дачу увезти… - описывает он. - Мы начали ходить, спрашивать: "А вот это чье?" И сделали целый список имущества третьих лиц, в том числе сигнализация и видеонаблюдение”.

Румянцев и Горлач также рассказывают, что обнаружили на территории и в зданиях много несогласованных по закону изменений и самостроя: электрическое отопление вместо центрального, подземные трубопроводы и кабели, которых по документам не существует, самовольно установленные солнечные панели и кондиционеры и т.д. Даже у гостиницы при электросетях, где жила во время своей нашумевшей временной работы в Нарве экс-президент Керсти Кальюлайд, не оказалось разрешения на эксплуатацию после перестройки, но было несколько предписаний от спасателей.

Из-за этого Румянцеву и Горлачу удалось сбить цену продажи с 1,2 млн до 550 тысяч.

“Мы приводили туда экспертов, аудиторов, электриков, теплотехников. Арендатору и продавцу все показывали и говорили, почему цена должна быть меньше. То есть цифра 550 тысяч - оправданная. Нам ведь пришлось бы приводить все в порядок после того, как арендатор съедет”, - поясняет Алексей Румянцев.

При этом у объекта выгодное местоположение в центре Нарвы. Алексей Румянцев рассказывает, что под территорией проходит не только водопровод и канализация, но также магистральная теплотрасса и газопровод высокого давления, поэтому они с партнером рассматривали вариант строительства небольшой газовой станции, которая могла бы вырабатывать электричество и продавать тепло местной теплосети. В декабре 2025 года мэр Нарвы Катри Райк говорила, что Viru Elektrivõrgud участвовали в конкурсе на теплоснабжение, но руководитель Андрес Меэсак отказался подтвердить это ДВ или опровергнуть.

В целом, говорит Румянцев, они покупали недвижимость с арендатором, и, как они думали, у них было в запасе два года на то, чтобы доработать бизнес-план до его переезда.

Но после разбирательства TTJA предписал продавцу и покупателю вернуть все в исходное положение, в случае невыполнения компаниям грозил штраф в 50 тысяч евро. То есть, формально сделка не была признана недействительной, департамент потребовал совершить новую сделку. В декабре M-NAR Kinnisvara подчинился - продал объект обратно Kirde Varad, который, в свою очередь сразу перепродал его арендатору.

Хотя 550 тысяч фирма M-NAR Kinnisvara получила обратно, она лишилась доходов от аренды, которые были уже распланированы на другие инвестиции.

Кроме того, арендатор, считая, что фирма Румянцева незаконно владеет недвижимостью, не платил арендную плату за те десять месяцев, в течение которых собственником недвижимости была компания M-NAR Kinnisvara. Румянцев подал в суд на электросети, требуя выплатить за аренду 174 тысячи евро.

Он уверен, что его фирма была добросовестным владельцем территории. В TTJA это прокомментировали уклончиво, сообщив, что скорее нужно говорить о том, что приобретение недвижимости было незаконным.

Но кроме того, M-NAR Kinnisvara понесла расходы на исследование недвижимости, сопровождение сделки, проценты по кредиту - Алексей Румянцев оценивает их в сумме почти в 200 тысяч евро.

“Если государство признало, что это стратегический объект, даже после покупки, мы это не оспариваем. Государству видней, - сказал он. - Но последствия для сторон теперь оценит суд. Объект в итоге оказался в собственности арендатора, а моя фирма оказалась единственной пострадавшей стороной”.

ДВ спросил у TTJA, как прецедент Румянцева повлияет на другие компании, принадлежащие местным гражданам РФ. Может ли государство пересмотреть права собственности таких фирм, если обнаружит, что они владеют недвижимостью рядом со стратегическими объектами? Департамент переадресовал этот вопрос в МВД.

Советник отдела внутренней безопасности МВД Сильвестер Сооп сообщил, что министерство подготовило поправки к Закону об ограничениях на приобретение недвижимого имущества.

“Существующие права собственности не пересматриваются, - рассказал Сооп о законопроекте. - Но в случае возникновения немедленной угрозы безопасности в отношении недвижимого имущества и его владельца может быть применен Закон о приобретении недвижимого имущества в общественных интересах”.

Этот закон предписывает переговоры о принудительном выкупе с собственником и только в крайнем случае - изъятие. Сильвестер Сооп заметил, что похожая схема была применена финским государством в случае с компанией Airiston Helmi, которая принадлежала россиянину и скупала землю рядом с главным военным портом Финляндии.

Поправки от МВД предполагают, что граждане России и Беларуси, не имеющие долгосрочного вида на жительство, а также компании, в которых они являются бенефициарами, не смогут покупать недвижимость в Эстонии. На обладателей долгосрочного вида на жительство этот запрет не будет распространяться (согласно нынешней версии законопроекта).

Что касается жилой земли в Ида-Вирумаа, которую граждане РФ купили через свои фирмы, то государство в курсе, что пробел в законе позволяет обойти запрет, сказал Сооп. Но и здесь государство не планирует отнимать собственность нынешних владельцев.

“Прецедент Румянцева не ставит под сомнение существующие права собственности, но ограничит приобретение недвижимого имущества в будущем с момента вступления закона в силу”, - подытожил Сильвестер Сооп из МВД.