Закон, стимулирующий нарушения

Давайте порассуждаем об этом на примерах. Рассмотрим случай, когда собственник небольшой строительной фирмы купил в начале двухтысячных квартиру. В период кризиса (год был 2008) его бизнес в Эстонии загнулся, а собственник уехал трудиться в Финляндию сантехником. Таллиннскую квартиру он сдавал, выплачивая полагающиеся налоги. Дела в Финляндии пошли хорошо. Наш знакомый руководит маленькой фирмой и, понимая, что в Эстонию уже не вернётся, продаёт квартиру. От разницы между ценой продажи и ценой покупки в далёкие двухтысячные у него неминуемо появится подоходный налог.

Скрыться от него ему не удастся. Почему? По той простой причине, что сам налогоплательщик почти десять лет информировал налоговую службу, что квартиру использует для рентных доходов. А налога по Закону о подоходном налоге не возникает только в одном случае: если квартира использовалась исключительно для личного проживания. Заметим, если бы владелец не платил налоги с арендной платы, то, кто знает, может быть сумел доказать, что пользовался квартирой для личного проживания. И налога (20% от разницы в ценах) не платил бы. Хуже того, если бы наш знакомый зарабатывал деньги в Эстонии, и за 2018 год у него получился доход, позволяющий применить не облагаемый налогом минимум, то продажа квартиры с обязанностью платить налог погубила бы надежду на льготу, поскольку вся подлежащая налогообложению сумма прибавится в 2019 году к его доходу 2018 года (рассчитываемому специально для определения возможности применения необлагаемого минимума).

Представляете, какой соблазн не платить налог с арендной платы? Докажи, что пользовался квартирой, и дважды окажешься в налоговом выигрыше. Тем более, факт сдачи квартиры в аренду налоговикам доказать не прос­то. Получается, что уход от налога в такой ситуации законодатель прямо-таки стимулирует. Тем более, с точки зрения представлений о справедливос­ти норма насчёт зависимости налога от сформулированного в законе и несколько раз трактовавшегося Государст­венным судом понятия «использования жилья для постоянного проживания» очень неоднозначна и подталкивает попробовать доказать факт такого использования в любом случае (если, конечно, факт сдачи квартиры в аренду не зафиксирован в декларациях).

Понять законодателя можно. Он исходил из желания обложить налогом сделки квартирной спекуляции. Но уж очень коряво это сделано. Проще, наверное, было бы ввести в качестве влияющего на налогообложение фактора время между сделками купли-продажи. Вряд ли риэлтор стал бы покупать в каком-нибудь двухтысячном году квартиру с надеждой заработать на ней в 2018 году. А если законодатель желал поставить под налог рентный доход, то почему такой доход не является основанием для налогообложения продажи приватизированной квартиры, которую много лет сдавали в аренду? Не проще ли поступить с квартирами, как с дачами: купил-продал в течение двух лет - возникает налог. А если между сделками больший срок, налога нет, независимо от того, каким путём квартира оказалась в собственности. Можно ещё учитывать количество сделок в течение двухлетнего периода. При таком подходе не будет у собственника жилья опасений по поводу налогового риска при сдаче жилья в аренду. А чтобы эти сделки вывести из тени все и сразу, надо предоставить налоговую льготу арендаторам, разрешив, например, уменьшить налоговую нагрузку в годовой декларации на сумму оплаченных арендатором коммунальных платежей (одновременно снизив ставку подоходного налога с размера арендной платы для квартировладельца). Уверен, что такой льготный дуплет сразу увеличит поступления от квартирной аренды. По опыту стран «старой Европы», больше половины городских жителей будут жить в съёмных квартирах. Поэтому налоговая реформа в сфере аренды жилья не просто назрела - она сильно опоздала. Нынешняя нормативная база в этой сфере архаична и несправедлива. А раз несправедлива, то увести такого рода доходы в тень - святое дело.

Владимир Вайнгорт,

доктор экономических наук,научный руководитель клуба „Кардис“

Autor: Владимир Вайнгорт