Глава Arco Vara: девелопер столько не зарабатывает, чтобы предлагать облигации с такой доходностью

В мае этого года стало известно, что биржевая компания Arco Vara приобретет квартал Лютера в результате сделки с любопытной структурой. Она эмитировала новые акции на сумму 17,45 млн евро, бывшие совладельцы квартала Лютера получили этих акций на сумму 12,2 млн евро или примерно 1/3 от общей суммы. При этом цена новых акций превышала рыночную почти в полтора раза.

На вопрос, почему цена акции была выше биржевой, финансовый директор Arco Vara Дарья Большакова поясняет, что это обычная практика, поскольку новые собственники получают уже другую компанию. «Эта сделка настолько большая, что она, в принципе, меняет размеры компании, ее перспективы, и ты покупаешь как бы будущее компании», – говорит она.

По оценке правления, 2,50 евро за акцию – это то, чем будет Arco Vara через несколько лет в процессе реализации проекта Лютера.

«Выпуск облигаций показал, что есть четко спланированный план в голове, как мы хотим действовать. И этот первый шаг просто дал нам обратную связь, что мы движемся в правильном направлении», – все-таки намекнула Мустонен на возможность новых выпусков облигаций.

Уже после того, как подписка на облигации Arco Vara была завершена, в прессе стала появляться критика в адрес ряда девелоперов, выпускающих облигации на Таллиннской бирже. Аргументы критиков касались как доли и оценки земельных участков, так и способности компаний генерировать денежный поток.

По словам Мустонен, в случае с Arco Vara в идеале стоимость пустого участка от стоимости всего проекта должна оставаться в пределах 10-15%, тогда компания может заработать. В то же время она отмечает, что итоговая цена сильно зависит от документации и разрешений. «Например, стоимость пустой площадки квартала Лютера должна была бы составить 20-24 миллиона, но мы заплатили 35 млн, поскольку там уже сделана детальная планировка и имеется 2/3 разрешений на строительство», – рассказывает она, поясняя, что готовые под застройку участки позволяют экономить время, а значит и деньги.

Она также обращает внимание на другие риски дешевой земли. Бывают случаи, когда девелопер экономит на ее стоимости и покупает пустой участок, где впоследствии могут возникнуть разные дополнительные требования, например, построить детский сад или передать часть земли муниципалитету. «За такой участок даже 10% ты не будешь платить», – говорит Мустонен о дополнительных рисках, которые могут быть не до конца ясны инвесторам в отчетах девелоперов.

Финансовый директор добавляет, что какие бы то ни было манипуляции с переоценкой участков и проектов в отчетах в любом случае будут носить краткосрочный эффект, поскольку зарабатывает все равно бизнес. «В современных же реалиях и это делать сложно. А в нашем случае это вообще невозможно: для биржевой компании введение в заблуждение инвесторов – уголовно наказуемое преступление», – резюмирует она.

И тем не менее, Мустонен отмечает, что облигации с купоном 10-11%, которые предлагают некоторые девелоперы на Таллиннской бирже, для их компании являются утопией. «Девелопер столько не зарабатывает, чтобы столько тратить», – поясняет она.

По ее словам, чтобы иметь возможность платить 10-11% годовых по облигациям, у девелопера должен быть очень короткий цикл использования денег, но даже в этом случае прибыль должна быть не меньше 20%. «Ну, а покажите мне проект, на котором в недвижимости прибыль 20%. Либо ты себе оставляешь 2-3%, но тогда – какой в этом смысл», – задается она вопросом, добавляя, что в последнем случае акционерам такого девелопера имело бы больше смысла купить облигации какой-нибудь другой компании и зарабатывать спокойно, без лишней суеты 7-8 или 10%.

Сама же Arco Vara, помимо расходов в размере 8,8% по своим облигациям, имеет дополнительное финансовое бремя – дивиденды. Правда, компания сократила как размер, так и периодичность их выплат. «Этот и следующий годы у нас цикл девелопмента, и я вижу, что у нас не будет достаточно готовой продукции, чтобы заработать нужное количество денег, чтобы поделиться ими со своими акционерами», – говорит Мустонен.

Последний раз дивиденды в размере 2 центов на акцию компания выплатила в ноябре этого года, следующую выплату будут обсуждать в мае или июне на собрании акционеров. «То есть почти год дивидендов не будет, – отмечает руководитель Arco Vara, но обнадеживает: – Мы дали обещание десять лет назад, что вне зависимости от того, какая будет ситуация, мы будем выплачивать дивиденды».

По словам Кристины Мустонен, еще в период ее работы в розничной торговле, ей приходилось заниматься документацией, связанной со строительством магазинов. Но такого бардака, с которым она столкнулась за последние полтора года в Arco Vara, она не помнит.

«У нас Arcojärve вообще встал. Если мы планировали начать строительство в конце 2024 года, то сейчас уже ноябрь 2025-го, и у нас даже не утверждена детальная планировка», – приводит она один из примеров.

Сложно добиться конкретных ответов, постоянно переносятся сроки, никто не хочет брать на себя ответственность, поэтому приходится ждать того, кто скажет, утверждается или не утверждается, подходит или не подходит, перечисляет Мустонен трудности, с которыми сталкиваются девелоперы в Таллинне.

«Плюс, параллельно к этому вносится очень много новых корректировок: парковочные нормы, озеленения. Сейчас убежища – тоже еще не знают, что конкретно и по каким параметрам и критериям, но точно они должны быть с июля следующего года», – продолжает она.

По словам руководителя, увеличение бюрократии не дает возможность двигаться девелоперам дальше, что, в конечном итоге оплачивает потребитель. «Это все отражается на конечной цене. Ни один девелопер не будет продавать в минус», – отмечает она.

«В общем, лучше не стало. Я не знаю, что сейчас будет с новой коалицией, но хотя бы верните, как оно было два года назад, там хотя бы хоть что-то решалось», – заключает Мустонен.

По мнению руководителя Arco Vara, разговоры о том, что геополитическая ситуация в мире навредила местному рынку недвижимости, больше похоже на спекуляцию. По ее мнению, спад после разгона цен в 2021 году все равно бы случился, просто война и инфляция наложились одно на другое.

«Если посмотреть по статистике, сделки по покупке квартир в двадцать втором году сильно упали. Конечно, было общественное напряжение, люди не решались принимать важные решения. Но также мы видим, как постепенно люди принимают новую реальность. И мы видим, как в прошлом году постепенно уверенность потребителей росла», – добавляет финансовый директор Arco Vara.

И тем не менее, они не берутся назвать нынешний рынок полностью здоровым. «Он потихонечку приходит в себя», – ставит диагноз Мустонен.

По ее словам, сейчас на рынке наблюдается слишком большая разница между ценой на вторичную и новую недвижимость. «Разница в 40%. Это много. Когда разница в пределах 20-25%, клиент смотрит и выбирает, что, возможно, лучше инвестировать в новое жилье, где не надо делать ремонт, еще что-то, и цена будет расти, скажем, следующие десять лет», – рассуждает она.

Поэтому Мустонен прогнозирует незначительный рост в пределах 5% на новую недвижимость и более быстрый рост на вторичном рынке. «У нее не остается другого варианта, как пойти вверх. И как только эта разница начнет уменьшаться, люди начнут больше переключаться именно на новую недвижимость, и тогда оно опять выйдет на баланс», – считает руководитель.

По ее оценке, к такому состоянию рынок может прийти во второй половине 2027 года. «Не как сейчас, когда на вторичном рынке ежемесячно продается около 600 квартир, а новых 130-140, а когда хотя будет 2/3 к 1/3», – поясняет она то, каким ей видится баланс на двух рынках.

Несмотря на то, что после приобретения квартала Лютера Arco Vara объявила об уходе с рынка Болгарии, компания продолжает вести там свои проекты. «Да, мы анонсировали, что мы хотим выходить из Болгарии, выставили всю компанию на продажу. Сейчас у нас идут переговоры, и к началу следующего года от их результатов будет зависеть, каким будет наше окончательное решение», – поясняет Мустонен.

По ее словам, Болгария является для компании ресурсозатратной, и с учетом того, во сколько это обходится, было выгоднее сконцентрироваться на Эстонии. И тем не менее, она не исключает, что при определенных условиях компания может там остаться.

Мустонен отмечает, что квартал Лютера для них является большим и серьезным проектом, поэтому планов выходить на какие-то другие рынки нет. Но и тут она не берется говорить этого с уверенностью. «В начале года мы и квартал Лютера не собирались покупать», – поясняет она.

«Если получаешь предложение или сам видишь что-то интересное, то у тебя два варианта: либо ты берешь и рискуешь, либо остаешься там, где ты есть. Ну, а, как говорится, кто не рискует, тот не пьет шампанского», – резюмирует глава Arco Vara.

В случае с руководством Arco Vara о шампанском будет идти речь, если доходность собственного капитала за четыре года достигнет отметки в 20%. Это один из главных критериев, который гарантирует реализацию опционной программы, утвержденной на последнем собрании акционеров. «Делаем все для того, чтобы получить», – обещает Мустонен.