Рынок жилья в Ида-Вирумаа: где искать вкусную доходность?

Ключевая причина нынешней популярности рынка недвижимости в Ида-Вирумаа – дешевизна. Несмотря на рост цен, который начался в 2021 году, сегодня средняя стоимость квадратного метра в регионе остается на низком и доступном для многих уровне.

«В среднем в Ида-Вирумаа стоимость квадратного метра квартир с 2017 по 2020 год держалась на уровне примерно 250-260 евро. В 2021 году она составила 304 евро/м², в 2022 – 352 евро/м², а в текущем году по состоянию на конец апреля она составляла 380 евро/м²», – рассказывает нарвский маклер Domus Kinnisvara Рамиля Богенс.

По ее словам, в отдельных городах этот скачок был еще более ощутимым. Например, в Кохтла-Ярве цена с 2020 по 2023 год подскочила со 109 до 201 евро/м², а в Йыхви – с 288 до 479 евро/м². В Нарве цена за этот период выросла с 433 евро/м² до 575 евро/м².

По словам маклеров, одним из основных драйверов рынка продолжают оставаться украинские беженцы. «В основном звонят украинцы», – рассказывает маклер и член правления AN Imperial Нина Алексеева из Силламяэ. По ее словам, рынок в городе сейчас довольно активный, а цены все еще невысоки. «С осени цены начали снижаться, но падать уже некуда, правда, и подниматься повода нет», – говорит она. По ее словам, после строительства променада к городу стали проявлять интерес и жители других городов Эстонии. Россияне тоже были среди покупателей, но сегодня они уже не покупают, но и не продают, говорит маклер.

«У меня недавно люди с Муствеэ и из Раквере купили. На следующей неделе будет сделка, женщина в Таллинне продает квартиру и переезжает к нам. У нас тут море. До Нарва-Йыэсуу ехать 15 минут. Цены невысокие. На выходные можно приезжать», – перечисляет она преимущества, которые привлекают людей в Силламяэ из других городов Эстонии.

Алексеева отмечает, что сдать квартиру в аренду в Силламяэ не проблема, поскольку предложений мало. «Любые квартиры, которые выходят на рынок, сразу снимают», – констатирует она. На порталах недвижимости в Силламяэ на аренду сегодня выставлено всего 7 квартир, одна из которых забронирована.

Алексеева приводит широкой диапазон цен: «Стоимость квадратного метра может варьироваться от 200 до 600 евро, при этом аренда может колебаться в диапазоне от 50 до 300 евро».

Не менее активный рынок и в Йыхви. «Не скажу, что бум, но цены потихоньку растут, а предложений становится все меньше», – говорит маклер Pindi Kinnisvara Имре Хардыкайнен. По его словам, приобретают недвижимость как в качестве инвестиций, так и для себя: «Инвесторы из других городов, либо кто-то приезжает учиться в гимназию или ИТ-школу». Он также отмечает, что рынок съемного жилья сохраняет активность в первую очередь благодаря украинцам. «По работе кто приезжает временно, тоже арендует, но таких мало», – говорит он и отмечает, что беженцы также поддерживают рынок и в других близлежащих городах, таких как как Кохтла-Ярве и Кивиыли.

Однако опыт руководителя бюро недвижимости Ambrozi Анатолия Амбрози говорит, что аренда в Йыхви пользуется спросом благодаря именно специалистам, в частности по военной части из-за расположения батальона рядом с городом. «По крайней мере это те, кто у нас арендовал. Украинцам же сдавать боятся. Поэтому они вроде есть, но предпочтение отдают местным», – констатирует Амбрози.

Он также отмечает, что из Таллинна в города поменьше переезжать стали чаще.

Хардыкайнен подтверждает и говорит, что он наблюдает эту тенденцию среди пенсионеров: «За эти деньги, за которые они продают квартиру в Таллинне, здесь можно жить некоторое время без финансовых проблем». По словам обоих маклеров, особой популярностью в Йыхви сегодня пользуется район рядом с новой гимназией, недалеко от концертного дома. «Там квартиры уходят как горячие пирожки», – в один голос говорят они.

Однако рынки Ахтме и Кохтла-Ярве тоже проявляют активность. «Цена там ниже как на покупку, так и на аренду. Хорошие квартиры арендуются неплохо везде, так как их не так-то много. Мы сдавали даже на окраине города», – рассказывает Амбрози.

Хардыкайнен однако говорит, что цена аренды во всех этих городах примерно на одном уровне, тогда как цена на квартиры самая высокая в Йыхви. «В Йыхви двухкомнатная будет стоить 30 тысяч плюс. Ее аренда будет 250-300 евро в месяц. В Ахтме такая квартира будет стоить ближе к 30 тысячам, но не выше, в Кохтла-Ярве дешевле. Аренда более-менее во всех городах одинаковая», – подсчитал он.

Амбрози при этом отмечает, что в других небольших городах региона покупать недвижимость он бы не рекомендовал. «Мне кажется, лучше туда не вкладывать свои деньги. В свое время Азери было популярно среди россиян, но теперь их нету, и они там продают», – говорит он, но замечает, что рынок недвижимости в регионе все-таки зависит от местных покупателей, и россияне сегодня не оказывают существенного влияния на него.

Маклер Анастасия Иванова из Нарвы подтверждает, что украинцы продолжают поддерживать рынок аренды в городе, существенного влияния отсутствия клиентов из России она не заметила. Тем не менее, рынок в городе сегодня уже не столь активен, как был еще около года назад.

«У меня 3-комнатная, которую я обычно быстро сдаю, в этот раз долго стояла. Вот только что туда въехали новые жильцы, как раз семья из Украины», – рассказывает она и добавляет, что приезжие строители и специалисты, занятые на строительстве гимназий в городе, тоже есть среди ее клиентов.

На рост цен в городе, по словам Ивановой, повлияла в том числе пенсионная реформа, которая увеличила спрос не только со стороны местных жителей. «Таллиннцы, которым не хватало денег на покупку квартиры в столице, тоже покупали квартиры в Нарве. Пока была возможность, все думали, что скупят пол-Нарвы, будут сдавать здесь квартиры, и на пенсии потом будут хорошо жить», – поясняет она предыдущий бум.

По ее оценке, двушку в приличном состоянии сегодня можно приобрести в Нарве за 30-35 тысяч евро, но съемщика для нее, возможно, придется какое-то время поискать. «Такие квартиры сегодня все еще пытаются сдавать за 400-450 евро, однако их количество на рынке уже превышает спрос, поэтому они долго стоят», – говорит Иванова.

Курортный Нарва-Йыэсуу стоит особняком от прочих городов уезда. Небольшие размеры рынка квартир сказываются на ликвидности. Маклеры и местные жители отмечают, что в городе высокая цена на отопление, при этом цены на сами квартиры остаются такими же или даже более высокими, чем в Нарве, не говоря уже про Силламяэ.

Анатолий Амбрози отмечает, что Нарва-Йыэсуу представляет интерес для состоятельных людей из Ида-Вирумаа, которые хотят там жить, тогда как, например, таллиннцы предпочтут поехать в Суурупи, в Виймси или Пирита. «Цены похожие. Хочешь приватности – готовь кошелек. Плюс сосновый лес», – поясняет он разницу цен в Нарва-Йыэсуу с другими близлежащими городами.

Иванова добавляет, что местные жители уезжать из города не хотят. Зачастую именно они являются и покупателями, и продавцами недвижимости в городе. При этом, говорит она, нарвитяне туда переезжают редко, потому что Нарва-Йыэсуу маленький городок, где хорошо летом, но заняться там нечем.

В свое время курорт также пользовался большим интересом у россиян, которые как арендовали, так и покупали недвижимость в городе. «Волны продаж сегодня там нет, но случаются единичные продажи», – фиксирует Амбрози.

По его личному мнению, из всех городов в регионе Йыхви имеет наибольший потенциал, так как это и центр агломерации, и более эстоноязычный город. Тем не менее он, в том числе как инвестор в недвижимость, все-таки отдает предпочтение Таллинну. «Если в столице ты поставил на продажу объект с правильной ценой, то за месяц, а то и быстрее у тебя его точно купят, а здесь это может все затянуться. Но для начинающих, думаю, это подходящее место», – констатировал он и отметил, что свой первый опыт инвестора в недвижимость он получил именно в Ида-Вирумаа.