14 декабря 2016

Границы налоговой свободы

Фото: Andras Kralla

Речь пойдёт о налоге с оборота при сдаче недвижимого имущества в аренду.

Скажем, построи­ла налогообязанная по НСО фирма пятиэтажный жилой дом. Квартиры решили продавать, а размещённый в цокольном этаже спортзал с душевыми - сдать в аренду. Бухгалтер фирмы сомневается: нет ли при такой аренде обязательнос­ти налога с оборота (поскольку это - первая сделка с новой недвижимостью). Сомнения напрасны.

Собственник волен добавлять или не добавлять к арендной плате за нежилое помещение налог с оборота. У него, в этом смысле, другая забота: если в ходе строительства он зачитывал «входящий» налог с оборота, то при безналоговой сдаче нежилой площади в аренду ему придётся целых десять лет зачтённый налог возвращать. А если собственник решит к арендной плате добавить НСО, то, во-первых, до заключения договора аренды он должен сообщить об этом налоговой службе и, во-вторых, как минимум, два года сдавать помещение в аренду только с налогом.

Можно было, конечно, изначально налог не зачитывать пропорционально отношению площади спортзала к площади всего дома (спортивные общества, чаще всего, неналогообязаны по налогу с оборота). Но это то самое упрощение, которое «хуже воровства», поскольку с финансовой точки зрения застройщик, фактически, зачтя налог, получил беспроцентный кредит от государства в размере 20% от доли расходов на сооружение площади спортзала, который будет возвращать в течение 10 лет.

Других налоговых проблем с нежилым помещением нет. Но они могут возникнуть с квартирными недвижимостями.Предположим, в ходе строительства к собст­веннику обратилась фирма, которая хотела бы на 1-м этаже занять две квартиры под офис. Покупать их она не желает, а готова арендовать. В случае согласия, потенциальный арендатор просит сразу приспосаб­ливать квартиры под конторские помещения. Как в этом случае быть с НСО?

До прошлого года налоговые консультанты и работники налогового департамента в таких случаях советовали исходить не из формы, а из существа сделки (как того требует закон о налогообложении). Но примерно год назад Минфин по этому поводу формализовал позицию: если сдаётся внаём квартира, то - по определению - налога с оборота быть не может. Мотивировался такой подход тем, что на практике обнаруживалась масса случаев (число их измерялось тысячами), когда договор составлялся на аренду жилых площадей под контору, а на поверку помещение использовалось под жильё.

Даже если кое-какие переделки для конторского использования вроде бы делались.Конечно, можно доказать, что за квартирной дверью работает контора. Но проще и в налоговом смысле безопаснее переделать проект и узаконить вмес­то жилых офисные помещения. Тогда у собственника появится право выбора по добавлению или недобавлению налога с оборота к арендной плате, в том же порядке, о котором шла речь по отношению к спортзалу. С оставшимися квартирами всё просто: если они продаются - то обязательно с НСО (поскольку в новостройке это их первое использование); если сдаются внаём - то обязательно без налога. И если какие-то квартиры пойдут под сдачу, то, пропорционально доли их площадей от общей площади дома, зачтённый при строительстве НСО придётся возвращать в течение 10 лет.

В обоих случаях нет иных вариан­тов. Но давайте ещё раз усложним задачу. Предположим, завершив стройку, собственник поймёт, что самое выгодное - полнос­тью оборудовать квартиры и сдавать их в краткосрочный (посуточный) наём: как апартаменты. То есть, по экономической сути, превратить дом или часть его в мини-гостиницу.

В смысле налога с оборота это удачное решение. Услуга поселения у нас облагается всего лишь 9% НСО (причём, планировавшийся прежней коалицией рост ставки на гостиничные услуги, вроде бы, реализовываться не будет). А зачёт входящего налога возможен полностью.Заметим, на всякий случай, что если почему-либо после того, как квартиры сдавались в аренду, собственник решит их всё-таки продавать, то требования по части добавки НСО к цене продаже квартиры у него не будет (поскольку это уже не первое использование помещения).

В общем, при всех вариантах сделок с вновь построенной недвижимостью в финансовых расчётах необходимо учитывать налог с оборота. А поскольку такие сделки не самые высокодоходные, то влияние этого налога на финансовый результат существенно зависит от выбранной стратегии его применения.

 

Autor: Владимир Вайнгорт, доктор экономических наук

Самое читаемое