• Поделиться:
    Внимание! Эта статья была опубликована более 5 лет назад и относится к цифровому архиву издания. Издание не обновляет архивированное содержание, поэтому, возможно, вам стоит ознакомиться с более свежими источниками.

    Границы налоговой свободы

    Фото: Andras Kralla

    Речь пойдёт о налоге с оборота при сдаче недвижимого имущества в аренду.

    Скажем, построи­ла налогообязанная по НСО фирма пятиэтажный жилой дом. Квартиры решили продавать, а размещённый в цокольном этаже спортзал с душевыми - сдать в аренду. Бухгалтер фирмы сомневается: нет ли при такой аренде обязательнос­ти налога с оборота (поскольку это - первая сделка с новой недвижимостью). Сомнения напрасны.
    Собственник волен добавлять или не добавлять к арендной плате за нежилое помещение налог с оборота. У него, в этом смысле, другая забота: если в ходе строительства он зачитывал «входящий» налог с оборота, то при безналоговой сдаче нежилой площади в аренду ему придётся целых десять лет зачтённый налог возвращать. А если собственник решит к арендной плате добавить НСО, то, во-первых, до заключения договора аренды он должен сообщить об этом налоговой службе и, во-вторых, как минимум, два года сдавать помещение в аренду только с налогом.
    Можно было, конечно, изначально налог не зачитывать пропорционально отношению площади спортзала к площади всего дома (спортивные общества, чаще всего, неналогообязаны по налогу с оборота). Но это то самое упрощение, которое «хуже воровства», поскольку с финансовой точки зрения застройщик, фактически, зачтя налог, получил беспроцентный кредит от государства в размере 20% от доли расходов на сооружение площади спортзала, который будет возвращать в течение 10 лет.
    Других налоговых проблем с нежилым помещением нет. Но они могут возникнуть с квартирными недвижимостями.Предположим, в ходе строительства к собст­веннику обратилась фирма, которая хотела бы на 1-м этаже занять две квартиры под офис. Покупать их она не желает, а готова арендовать. В случае согласия, потенциальный арендатор просит сразу приспосаб­ливать квартиры под конторские помещения. Как в этом случае быть с НСО?
    До прошлого года налоговые консультанты и работники налогового департамента в таких случаях советовали исходить не из формы, а из существа сделки (как того требует закон о налогообложении). Но примерно год назад Минфин по этому поводу формализовал позицию: если сдаётся внаём квартира, то - по определению - налога с оборота быть не может. Мотивировался такой подход тем, что на практике обнаруживалась масса случаев (число их измерялось тысячами), когда договор составлялся на аренду жилых площадей под контору, а на поверку помещение использовалось под жильё.
    Даже если кое-какие переделки для конторского использования вроде бы делались.Конечно, можно доказать, что за квартирной дверью работает контора. Но проще и в налоговом смысле безопаснее переделать проект и узаконить вмес­то жилых офисные помещения. Тогда у собственника появится право выбора по добавлению или недобавлению налога с оборота к арендной плате, в том же порядке, о котором шла речь по отношению к спортзалу. С оставшимися квартирами всё просто: если они продаются - то обязательно с НСО (поскольку в новостройке это их первое использование); если сдаются внаём - то обязательно без налога. И если какие-то квартиры пойдут под сдачу, то, пропорционально доли их площадей от общей площади дома, зачтённый при строительстве НСО придётся возвращать в течение 10 лет.
    В обоих случаях нет иных вариан­тов. Но давайте ещё раз усложним задачу. Предположим, завершив стройку, собственник поймёт, что самое выгодное - полнос­тью оборудовать квартиры и сдавать их в краткосрочный (посуточный) наём: как апартаменты. То есть, по экономической сути, превратить дом или часть его в мини-гостиницу.
    В смысле налога с оборота это удачное решение. Услуга поселения у нас облагается всего лишь 9% НСО (причём, планировавшийся прежней коалицией рост ставки на гостиничные услуги, вроде бы, реализовываться не будет). А зачёт входящего налога возможен полностью.Заметим, на всякий случай, что если почему-либо после того, как квартиры сдавались в аренду, собственник решит их всё-таки продавать, то требования по части добавки НСО к цене продаже квартиры у него не будет (поскольку это уже не первое использование помещения).
    В общем, при всех вариантах сделок с вновь построенной недвижимостью в финансовых расчётах необходимо учитывать налог с оборота. А поскольку такие сделки не самые высокодоходные, то влияние этого налога на финансовый результат существенно зависит от выбранной стратегии его применения.
     
    Autor: Владимир Вайнгорт, доктор экономических наук
    Поделиться:
  • Самое читаемое
Статьи по теме

Казахстан перехватывает у России экономическое лидерство
Стало уже общим местом утверждение, что мир после 24 февраля «никогда не будет прежним». Наверное, это действительно так, в том числе это касается мира экономического. Россия, выключенная из значительной части международных цепочек поставок, неминуемо утратит позиции на самых разных товарных рынках. Один из претендентов на освободившееся место – Казахстан. Какие предпосылки для перетягивания бизнеса и инвестиций есть у этого государства, рассказывает Вадим Новиков, экономист, эксперт в области антимонопольной политики и прикладной микроэкономики, в 2022 году эмигрировавший из России в Казахстан.
Стало уже общим местом утверждение, что мир после 24 февраля «никогда не будет прежним». Наверное, это действительно так, в том числе это касается мира экономического. Россия, выключенная из значительной части международных цепочек поставок, неминуемо утратит позиции на самых разных товарных рынках. Один из претендентов на освободившееся место – Казахстан. Какие предпосылки для перетягивания бизнеса и инвестиций есть у этого государства, рассказывает Вадим Новиков, экономист, эксперт в области антимонопольной политики и прикладной микроэкономики, в 2022 году эмигрировавший из России в Казахстан.
FT: акции технологических гигантов стали еще привлекательнее?
Автор Financial Times Роберт Армстронг в своей колонке о рынках и трендах «Unhedged» рассуждает на тему технологических гигантов и их привлекательности для инвесторов даже в период медвежьего рынка.
Автор Financial Times Роберт Армстронг в своей колонке о рынках и трендах «Unhedged» рассуждает на тему технологических гигантов и их привлекательности для инвесторов даже в период медвежьего рынка.
Андрей Белый: немедленный запрет российской нефти невозможен
Последние недели охарактеризовались бурными дискуссиями вокруг возможного нефтяного эмбарго против России. Подавляющее большинство стран-членов ЕС настроены решительно: раз нефть и нефтепродукты приносят до 60% доходов от экспорта РФ, следует от них отказаться. При этом в Брюсселе прекрасно осознают, что зависимость от российской нефти велика. Какой вариант отказа от нее был бы самым безболезненным для ЕС, рассказывает специалист по нефти и газу, основатель консалтинговой компании Balesene OÜ Андрей Белый.
Последние недели охарактеризовались бурными дискуссиями вокруг возможного нефтяного эмбарго против России. Подавляющее большинство стран-членов ЕС настроены решительно: раз нефть и нефтепродукты приносят до 60% доходов от экспорта РФ, следует от них отказаться. При этом в Брюсселе прекрасно осознают, что зависимость от российской нефти велика. Какой вариант отказа от нее был бы самым безболезненным для ЕС, рассказывает специалист по нефти и газу, основатель консалтинговой компании Balesene OÜ Андрей Белый.
Тяжелобольной бизнесмен ищет покупателя для своей компании. Но приобрести ее никто не спешит
Год назад у предпринимателя из Пылва Юри Траагеля была диагностирована тяжелая форма рака. С тех пор перенесший несколько операций Траагель пытается продать свою успешную машиностроительную компанию Põlva Tehnika, однако покупателей в нынешние неспокойные времена на нее до сих пор не нашлось.
Год назад у предпринимателя из Пылва Юри Траагеля была диагностирована тяжелая форма рака. С тех пор перенесший несколько операций Траагель пытается продать свою успешную машиностроительную компанию Põlva Tehnika, однако покупателей в нынешние неспокойные времена на нее до сих пор не нашлось.