Инвестирование в недвижимость: от любви до ненависти

Исторически недвижимость действительно росла в цене, но не менее активно рос и рынок акций. Отличие лишь в том, что далеко не все акции, которые, скажем, были на бирже лет так тридцать-двадцать назад, по-прежнему существуют и приносят и сегодня доход своему владельцу. Тогда как в Эстонии по-прежнему огромное число объектов недвижимости, которые сдаются в аренду, имеют возраст не один десяток лет. И, например, тот, кто мог себе позволить покупать или как минимум не продавать недвижимость в кризис 2008 года, в итоге имели возможность выйти из ситуации победителем. Главное, чтобы хватило терпения и денег.

И для того, чтобы деньги давали свободу выбора, а не вынуждали принимать вынужденные и срочные решения, инвестор в недвижимость имеет хорошую возможность посчитать и просчитать свой и финансовый потенциал объекта.

Сегодня денежный поток, который высоко ценится инвесторами в недвижимость, в случае покупки объекта с кредитом будет с большой вероятностью негативным. То есть, те деньги, которые инвестор будет получать в виде арендной платы, вряд ли покроют выплаты по кредиту, не говоря уже о покупке мебели, ремонте и т.д. Это означает, что инвестор должен быть в состоянии «доплачивать» из своего кармана на содержание объекта. Если такой возможности нет, то это проблема, которая может обернуться той самой вынужденной продажей объекта и в итоге привести к убыткам.

Конечно, опытные инвесторы, у которых в портфеле не один объект, имеют возможности решать такого рода проблемы разными менее болезненными способами. Например, покрывать недостающий денежный поток за счет денежных потоков от других объектов или продать тот объект, который сегодня можно реализовать по хорошей цене, и использовать полученные деньги для покрытия недостающего денежного потока по другим объектам. Однако все это недоступно тем, кто купил первый объект, да еще и на «последние».

Разумеется, при покупке объекта размер кредита может быть небольшим за счет большего самофинансирования, благодаря чему выплаты по кредиту будут меньше, и генерируемого денежного потока от аренды будет хватать для покрытия расходов, связанных с объектом.

Но тогда здесь возникает другой важный инвестиционный вопрос – насколько недвижимость сегодня способна приносить достойный доход, чтобы вкладывать в нее личные средства?