Всё о бизнес-недвижимости
2 апреля 2018 • 6 мин
Поделиться:

Маттиас Агабус: не стоит резко перескакивать с класса энергопотребления С на класс А

На рынке офисных помещений царит жесткая конкуренция, требующая гибких и интересных решений. Девелопер должен иметь возможность без каких-либо больших расходов менять планировку помещений при смене арендатора.

Архитектор здания Opiku Маттиас Агабус и дизайнеры по интерьерам Тийу Саал и Ханнелоре Каэрамеэс.
Архитектор здания Opiku Маттиас Агабус и дизайнеры по интерьерам Тийу Саал и Ханнелоре Каэрамеэс.  Фото: Renee Altrov

Маттиас Агабус, архитектор и генеральный проектировщик 13-этажного офисного здания Opiku в Таллинне в Ulemiste City, отметил, что именно на примере этого здания хорошо показано, что здание может быть одновременно целостным и гибким с точки зрения планировки. Исходящему из пожеланий клиента архитектору и создающим реальность инженерам удалось наилучшим образом объединить свои усилия.

Все начинается с потребностей заказчика. По словам Агабуса, проще, когда имеется один клиент и одни пожелания, например, как было в офисном здании Telia. Больше изобретательности требует работа с девелоперами, которые еще не знают, кто станет их арендатором, и в качестве исходного задания заказывают построить то, что могло бы заинтересовать клиентов с разными запросами в части планировки и площади помещений.

"Планировку можно считать гибкой, когда девелопер без каких-либо больших дополнительных расходов и капитальной перепланировки может создать для клиента помещения, полностью отвечающие его требованиям. Тем более, что конкуренция в сфере коммерческих площадей сохраняется - какой-нибудь крупный клиент может съехать, и помещения нужно будет превратить в меньшие по площади офисы.

"В спешке повторяются уже проверенные варианты, и предлагается одна работающая средняя версия. Конкуренция в сфере офисных зданий и площадей заставляет прорабатывать десятки разных вариантов, предлагая вместе с инженерными решениями сразу несколько планировок", - пояснил директор Agabus Arhitektid, добавив, что в здании Opiku на одном этаже может разместиться один клиент, а может и восемь.

Было разработано множество версий здания Opiku. Создание двух лифтовых блоков сделало возможным разделение офисных площадей на подъезды, что позволило избежать длинных коридоров. "Хотя коридоры для нас привычны, они угнетают, и на самом деле их очень трудно перестроить". Агабус объясняет это тем, что необходимо избегать пересечения проложенных вдоль коридора магистралей коммуникаций. В здании Opiku это им удалось.

Также там хорошо продумана возможность так называемой офисной гостиницы. Клиент может арендовать один кабинет, но в его распоряжении есть кухня, помещение для проведения заседаний, а также многие другие вспомогательные и дополнительные услуги. Так в одной такой "гостинице" может работать несколько фирм, предлагающих услуги в одной и той же области, но с разной спецификой. Они будут дополнять друг друга и создавать синергию.  У нас уже можно найти подобные группы, состоящие из  ИТ-фирм и различных творческих мастерских. Почему бы не расширить возможности для других сфер?

Одна из башень здания Opiku в гордке Ulemiste готова. Вторая будет построена осенью.
Одна из башень здания Opiku в гордке Ulemiste готова. Вторая будет построена осенью.  Фото: Ulemiste City
Открытие здания Opiku 03.11.2016, на стене изображение создателя Ulemistee City Юло Пярнитса.
Открытие здания Opiku 03.11.2016, на стене изображение создателя Ulemistee City Юло Пярнитса.  Фото: Liis Tippel

Природосбережение привлекает клиентов

"Экология интересует, скорее, международные компании. Именно они предпочитают офисные здания, которые отвечают принципам природосбережения" - пояснил Агабус, почему для здания Opik они стремились к получению экологического сертификата LEED. Если вы решили придерживаться выдаваемого в США сертификата LEED, то следует выбирать энергосберегающие инженерные системы, например, потребляющие меньше воды смесители-унитазы, энергосберегающие светильники, установить систему автоматизации зданий BACS (требование измерения потребления здания в реальном времени), места для зарядки электромобилей. Также на участке должна отсутствовать необходимость полива, в интерьере следует выбирать не выделяющие химических элементов краски и клей и т.д.

Агабус отметил, что, несмотря на требования LEED выполнения определенных условий, в целом это не делает проект дороже, хотя во время строительства потребуется оформить большее количество бумаг. "Это все незначительные мелочи, не требующие большого расхода.  В любом случае все окупится, поскольку в 2020 году вступят в силу минимальные требования энергоэффективности зданий, которые потребуют больших инвестиций, чем выполнение требований LEED. Если все равно придется выполнять эти условия в ближайшем  будущем, то почему бы сразу не получить на здание экологический сертификат, который к тому же может стать решающим аргументом при выборе офисного здания для многих ориентированных на природосбережение международных компаний "? Английский стандарт BREEAM предъявляет больше требований, выполнение которых оказывает более заметное влияние на увеличение стоимости строительства.

Строительство зданий, соответствующих экологическим нормам окупит себя, поскольку это важно именно для иностранных арендаторов.
Строительство зданий, соответствующих экологическим нормам окупит себя, поскольку это важно именно для иностранных арендаторов.  Фото: Ulemiste City

 В наших северных условиях требования, составленные на базе обобщенного среднего по Европе климата, слишком переурегулированы. Требуется отдельный Nordic standard.

Слишком дорогое минимальное требование

Зато с наступлением эпохи зданий с близким к нулевому энергетическим балансом архитекторам и девелоперам придется решать множество проблем. Если сейчас существует три класса энергоэффективности - А, В и С, то сейчас хотят ввести в качестве минимального требования класс энергопотребления А, то есть, энергопотребление здания не должно превышать 100 кВт/час (м2*г). По словам Агабуса и на примере здания Opiku, в климатических условиях Эстонии это не всегда возможно по разумной цене. 

"В офисных зданиях при условии разумных инвестиций можно добиться 120-130 100 кВт/час (м2*г), то есть, класса энергопотребления B. Мы вместе с инженерами рассмотрели такой вариант для дома Opiku: класс энергопотребления  B достигнут, почему бы не замахнуться на класс A? Что это значит?", - задает он вопрос и сам отвечает, что в наших северных условиях требования, составленные на базе обобщенного среднего по Европе климата,  слишком переурегулированы. Требуется отдельный Nordic standard.

 

Фойе - визитная карточка здания
Фойе - визитная карточка здания  Фото: Liis Tippel и 3D визуализация второй башни

Наш кошелек позволяет класс энергопотребления В.

Стремление к классу энергопотребления А без учета места нахождения здания может означать, например, что окна в зданиях с близким к нулевому энергетическим балансом станут очень маленькими, а расходы на вентиляционную систему возрастут. На южном фасаде  высотных зданий можно установить станции по производству солнечной энергии, что может оказаться невозможным для зажатых между соседними строениями зданий меньшей этажности.

"Невозможен скачок со 120 до 100 кВт/час (м2*г) за счет одних лишь солнечных панелей.  Нужно использовать другие решения, которые в связи с особенностями нашего климата потребуют слишком больших расходов. Может, для Норвегии, Финляндии и Швеции — это небольшие инвестиции, но для  достижения 100 кВт/час (м2*г) у нас это неразумно дорого, - ссылается он на среднюю стоимость строительства в Эстонии.

Конечно, можно найти интересные решения, ведь архитекторы у нас творческие люди. Но мы мы работаем в условиях цен на строительство, зависящих от стандарта жизни населения. Если бы наша средняя стоимость строительства выросла до уровня Скандинавии, то это было бы возможно,  но сейчас это не так, а искусственно цены завысить не получится. Строительство зданий только с близким к нулевому энергетическим балансом означает более дорогие технологические инвестиции, которые станут возможны, скорее всего, за счет архитектуры и интерьера.

Противоречие может возникнуть также между требованиями энергоэффективности и внутренним климатом жилых и рабочих помещений.  Агабус отметил, что не все осознают, что означает строительство дома класса энергоэффективности А с точки зрения внутреннего климата. "Станут реальностью дома-целлофановые пакеты, воздухом в которых управляет агрегат. Против законов физики не пойдешь", - признал Агабус. Людям не нравится находиться в слишком сухих помещениях. Проблему может решить увлажнение воздуха, но все не так просто. Это комплексный вопрос. Нужно изначально построить все здание в виде конструкций, что требует дополнительных расходов.

На данный момент он советует: "Не прыгайте сразу через две ступеньки. Давайте подниматься постепенно, ступенька за ступенькой.  Я могу сказать это, исходя из своего опыта работы архитектором и инженером-строителем на примере здания Opiku. В здании Opiku есть все разумные и хорошие решения в сфере энергоэффективности – не слишком много стеклянных поверхностей, установлены солнечные панели. В перспективе ближайших десяти лет для нас разумно строить здания с низким энергопотреблением".

Поделиться:
Статьи по теме
Все статьи по теме
Самое читаемое в ДВ

На этой странице используются cookies. Для продолжения просмотра страницы дайте согласие на использование cookies. Подробнее