Внимание! Эта статья была опубликована более 5 лет назад и относится к цифровому архиву издания. Издание не обновляет архивированное содержание, поэтому, возможно, вам стоит ознакомиться с более свежими источниками.
Пора пересмотреть договор аренды
По словам партнёра адвокатского бюро
Sorainen Кайдо Лоора, в случае, если арендатор желает снизить стоимость аренды
или отказаться от части арендуемой площади, это даёт арендодателю хорошую
возможность пересмотреть договор и в обмен на уступки арендатору изменить
и другие пункты договора.
Лоор рассказал об аргументах, на которые ссылаются арендаторы в сегодняшних условиях, ходатайствуя о смягчении условий аренды. Это уход фирмы с рынка, банкротство предприятия, санация, а также статья 97 Закона об обязательственном праве, которая объясняет изменение соотношения обязательств по договору.
Для того, чтобы арендатор не отказался от договора вовсе, Лоор советует арендодателю убедиться в том, что заключённый договор даёт возможность эффективно реализовывать залоговое право арендодателя, то есть при необходимости в зачёт своих доходов реализовывать находящиеся на арендованной площади товары или оборудование.
Одной из причин отказа от договора аренды, Лоор назвал боязнь банкротства. Банкротный управляющий, в случае объявления арендатора банкротом, может отозвать договор аренды, в случае чего арендодатель может выставить и своё требование к банкроту. В каком размере будет компенсирован недополученный арендодателем в случае банкротства арендатора доход, пока не известно. Лоор советует для подтверждения суммы убытка арендодателя обратиться к эксперту, который даст заключение о том, в течение какого времени можно будет найти нового арендатора и за какую цену.
Относительно санации Лоор сказал, что управляющий, занимающийся санацией, может попытаться изменить условия договора аренды, например, снизить её стоимость, но по закону о санации договор нельзя изменить очень кардинально.
Также Лоор разъясняет, что арендатор не имеет права требовать снижения стоимости аренды или её частичной неоплаты, приводя в качестве оправдания недополученный доход. Исключения могут быть сделаны лишь в том случае, если соотношение договорных обязательств изменится настолько, что можно будет применить статью 97 Закона об обязательственном праве, например, когда получаемый другой стороной договора на его основании доход значительно уменьшится.
Договор нельзя отозвать лишь потому, что деятельность арендатора убыточна или ему грозит банкротство.
Если стороны идут на особые соглашения между собой, например в части снижения арендной платы, то Лоор советует зафиксировать это изменение на определённый срок, например на год. Арендодателю может быть выгодно, если бы арендатор предоставлял ему регулярные отчеты о своей финансовой деятельности подобно тем, которые он представляет банку, для того, чтобы показать арендодателю, что дела у него идут хорошо.
Если дело доходит до изменения условий договора аренды и арендные требования заложены банку, то предварительно нужно провести переговоры с банком. При этом адвокат советует вписать в договор право на переход владения арендодателю, которое не очень чётко регулируется законом, а также исправить все имеющиеся в договоре неточности.
Autor: Вирге Хаавасалу