Admiral Markets: падение цен на жилье (обратная сторона проблемы)

Странно, не правда ли, что когда растет цена на товары повседневного спроса и услуги, мы думаем, что это плохо, а когда растет цена на недвижимость, мы думаем, что это хорошо? Первую ситуацию мы называем инфляцией, а вторую нет.

Что-то не сходится. На первый взгляд бензин и недвижимость и рядом не стоят друг с другом. Товары и услуги - это то, что мы покупаем с целью потребления, и когда цена на них растет, а остальные условия не меняются, то наше благосостояние падает. Напротив, дома - это активы, и когда цена на них растет, наше благосостояние растет. Однако если вы глубже проанализируете это различие, то оно рассеется прямо у вас на глазах. Для чего служат дома? Говоря языком экономистов, они предоставляют жилищные услуги, иначе говоря, мы просто можем в них жить. Когда стоимость жилья растет, это не предполагает увеличение качества или количества предоставляемых жилищных услуг, а скорее отражает рост дефицита недвижимости относительно спроса.

Если на секунду вы приподнимите занавес денежных ценностей и обратите свой взор на реальный мир производства и потребления, то вы увидите, что, в сущности, рост или падение цен на жилье ничего не меняет. Общество больше не может обогатиться, покупая и продавая жилье по беспрестанно растущим ценам. Но как же все те миллионы счастливчиков, которые лично разбогатели, благодаря росту цен на недвижимость? Читая эти строки, вы, возможно, уже испытываете некоторое разочарование от прочитанного. Если так, то готовьтесь - вы будете возмущены, прочитав то, что написано далее. Богатство, накопленное на жилищном рынке, - это частично иллюзия, а частично перераспределение благосостояния от других членов общества.

Сначала об иллюзии. Если вы собираетесь и дальше жить в доме, то, как рост цен на жилье поможет вам разбогатеть? Возможно, вам удастся заработать, если извлечете часть собственного капитала, взяв кредит под обеспечение жильем и/или продав недвижимость и купив жилье меньшего размера, к примеру, домик на старость. Надо сказать, что бесчисленное множество людей получают доход таким образом, и для них жилищное богатство - это совсем не мираж. Действительно, для многих благосостояние, приобретенное посредством покупки жилья, - это основа их пенсионного дохода. На первый взгляд, это противоречит утверждению о том, что совокупный рост цен на жилье не может сделать нас богаче? И здесь следует вспомнить про второй элемент. Дело в том, что в этой игре есть и проигравшие. Это те, у кого нет жилищной собственности или же те, чья собственность слишком мала для удовлетворения их жизненных потребностей. Представьте себе молодого человека, лезущего из кожи вон, чтобы купить себе маленькую квартирку, или молодую семейную пару, у которых уже есть маленькая квартира, но которые очень хотят купить дом для себя и своего растущего потомства. Такие группы людей беднеют, когда цены на жилье растут.

В этом вопросе очень важен аспект поколения. В целом в выигрыше от растущих цен на жилье остается старшее поколение, в проигрыше - молодое. Жилищный пузырь отнял богатство у молодого поколения в пользу старшего поколения. Конечно, некоторые молодые люди в итоге улучшат свое положение, когда получат недвижимость в наследство от своих родителей. Но у многих, очень многих людей нет родителей, которые могли бы оставить им кусок семейного пирога после своей смерти. Возможно, кто-то задастся вопросом, откуда нам известно, как распределяются места между победителями и проигравшими. В действительности, в этом нет ничего сложного. Если помнить о том, что рост цен ничего в реальности не меняет, то ответ ясен как день: потери проигравших должны четко уравновешивать прибыли победителей. На этом основании вы можете предположить, что если цены на жилье продолжат падать (что выглядит вполне вероятным), то неблагоприятного макроэкономического эффекта удастся избежать. Снижение расходов одних групп будет компенсировано увеличением расходов других групп. Однако история свидетельствует, что движения цен на жилье тесно связаны с изменениями потребительских расходов.

Причина, вероятно, заключается в том, что потери существующих домовладельцев от падения цен на жилье гораздо более очевидны и материальны, чем прибыли потенциальных покупателей, которые, если уж на то пошло, смогут купить жилье только через несколько лет. Если вы потенциальный покупатель, то вам достаточно сложно будет взять кредит под ваш подразумеваемый дополнительный жилищный капитал в будущем. Таким образом, падение цен на жилье в реальности ничего не меняет, однако, усиливает давление на совокупный спрос. И все же, последствия для спроса, возникающие в результате изменения цен на жилье, могут быть компенсированы макроэкономической политикой. Увеличение совокупного спроса на фоне роста цен на жилье требует повышения процентных ставок, чтобы снизить цены. Сокращение совокупного спроса на фоне падения цен на жилье требует снижения процентных ставок, чтобы стимулировать цены.

Нематериальные аспекты также не смещают этот аргумент в пользу растущих цен на жилье. Напротив, десять лет стремительного роста цен принесли с собой крупные растраты и человеческую бедность. Ожидая удорожания жилья, люди стали держаться за недвижимость, которая слишком велика для их потребностей, поскольку даже если она простаивает впустую, она все равно остается хорошим вложением денег. Аналогичным образом, владельцы летнего жилья, несущие неоправданные затраты на его содержание из-за того, что оно пустует большую часть времени, рассматривают редкую возможность отдохнуть в загородном доме, как приятное дополнение к его основной роли финансового вложения. Одним из следствий периода падения цен является то, что большая часть этих простаивающих домов теперь обрушится на рынок, усугубляя падение цен. Однако есть и преимущество, которое заключается в том, что теперь некоторые люди смогут позволить себе достойное жилье, которое раньше было им недоступно.

Жизни миллионов людей пошатнулись на фоне квартирного вопроса: тех, кто были вынуждены переехать, или тех, кто не смогли по каким-либо причинам переехать, тех, кто вынуждены ежедневно далеко ездить на работу и/или тех, кто живут вдали от своих родных, тех, кто не смог позволить себе иметь больше детей или вообще детей, потому что они не могли приобрести достойное жилье. В результате падения цен на жилье, варианты жизненного выбора этих людей изменятся. Как только нисходящая коррекция цен будет завершена, единственное, что нам будет необходимо, так это длительный период повсеместно стабильных цен. Это внесет существенный вклад не только в эффективное распределение ресурсов, но также в здоровье и счастье людей.

Admiral Markets по материалам Times online

Autor: Admiral Markets