В сфере торговых площадей власть в руках арендаторов

По словам Каротама, рынок офисных площадей столицы нужно анализировать волнами. «Нужно смотреть, когда новые объемы площадей поступают на рынок, и когда за этим последует новая волна», - объяснил Каротам.

По его словам, в настоящий момент на рынок офисных площадей только что добавилась новая волна офисных зданий. «Здание Маакри, Юлемисте и некоторые другие готовые проекты могут быть признаком того, что за этим последует пауза до того момента, когда Porto Franco и проект расширения нашего Postimaja, где запланированы офисные помещения A-класса, будут окончательно готовы», - сослался Каротам на первые годы следующего десятилетия.

При этом Каротам отметил, что кредитная нагрузка разработчиков недвижимости в данный момент невысока, поэтому разработчики могут держать, например, 20 процентов офисных помещений свободными и выбирать себе арендаторов, готовых платить подходящую арендную плату. «Поэтому, цена офисных площадей A-класса может немного возрасти, но не радикально», - подтвердил Каротам.

При этом, владельцы арендных площадей B-класса не должны опасаться исчезновения арендаторов, поскольку, хотя офисные помещения этого класса и находятся вне центра города, эти здания обычно имеют большее количество парковочных мест. Таким образом, сказал Каротам, арендаторы B-класса не рассматривают, в данный момент, варианты смены своих нынешних помещений на офисы, находящиеся в центре города, именно из-за плохих парковочных возможностей.

«Но если говорить о каком-то офисном здании, построенном в 90-х годах или о реконструированных офисных зданиях советского времени, еще имеющих арендаторов, то эти арендаторы уже занимаются поиском офисных площадей B-класса, имеющих поблизости нормальные парковочные дома», - добавил Каротам, по оценке которого, риск опустеть в случае более возрастных офисных зданий очень велик.

Однако, Каротам находит, что для девелоперов период по-прежнему очень интересный, поскольку реконструкция площадей более возрастных зданий или постройка на их месте новых предлагают, по словам руководителя фонда интересные инвестиционные возможности. «Я считаю, что на рынках недвижимости близлежащих регионов имеется большой потенциал роста как в области коммерческих, так и жилых площадей», - отметил Каротам.

При этом он признает, что новых торговых центров уже более никто не ждет, и, вероятно, также и банки не будут согласны финансировать возведение новых торговых площадей. «Даже этот T1 в конце концов успешно достроили, но с этого момента банки начнут тормозить этот процесс, поэтому в ближайшие годы я не предвижу какого-либо роста. При этом, возможно это и хорошо, поскольку торговые площади Таллина как-бы готовы», - высказался Каротам, и добавил, что и в данной ситуации для инвесторов могут возникнуть интересные инвестиционные возможности в области торговых площадей.

По оценке руководителя фонда Baltic Horizon, девелоперы извлекли уроки из кризиса десятилетней давности, поэтому принятые, в данный момент, проектные риски лучше диверсифицированы. «Все следят за тем, чтобы работы хватило на долгое время, и никто не гонится за быстрыми деньгами. В конце концов, это контролируют и банки, так как никто не будет разрабатывать проект только за счет своих средств, а если банк не дает больше денег, то приходится ждать», - считает Каротам.

При этом Каротам заметил, что цикл сегодняшнего роста на рынке недвижимости заметно отличается, поскольку в проекты не вовлечено настолько большое количество заемного капитала. «Десять лет назад в системе было очень много кредитных средств, и каждое небольшое движение приносило значительные проблемы. Сегодня для возникновения каких-либо масштабных проблем экономика и рынок должны упасть гораздо сильнее. Возможно даже больше, чем в 2009 году», - подтвердил Каротам.

По оценке аналитика Arco Vara Михкеля Элисте, отсрочка некоторых проектов и легкий оптимизм, возникший на рынке недвижимости центра города, являются признаком более светлого будущего. К тому же, по его словам, избыточное предложение офисных площадей на рынке офисной недвижимости Таллина, о котором так много говорят, до сих пор протекает лучше, чем ожидалось.

А именно, заполняемость офисных зданий, по мнению Arco Vara, происходит сравнительно успешно, и поглощение площадей превышает ожидаемые темпы. «Здание, добавившееся в центре города [на улице Маакри], заполнилось, в большой степени, за счет арендаторов, переехавших туда из близлежащих помещений, вакантность освободившихся площадей B-класса не достигла еще уровня, спрогнозированного в 2017 году», - отметил он.

Также, на рынке пока незаметно возникновения значительного давления для снижения цен на аренду, но предпочтение потребителями площадей A-класса постоянно увеличивалось. При этом, Элисте отметил, что появление офисных помещений в последующие два года останется на уровне предыдущих двух лет.

Также как и Каротам, Элисте находит, что, учитывая сильное снижение количества ходатайств о разрешении на строительство и начала новых строек, начиная со второй половины 2017 года, в последующие годы появление новых площадей на рынке ожидается в гораздо меньших объемах.

«Наблюдая за находящимися в производстве детальными планировками центра города и его ближайших окрестностей, в перспективе потенциального увеличения объема офисных площадей можно ожидать, прежде всего, на участках, покрытых тематическими планировками высотных зданий, также и за пределами центра города», - отметил Элисте.