Стоимость недвижимости зависит от арендных договоров

В Эстонии достаточно редки беспроблемные и основательно продуманные договора об аренде. Причин здесь несколько.

Как известно, арендный договор недвижимости предоставляет наибольший набор прав, потому что его сложнее всего закончить. Кяэрди сравнил договор аренды, занесенный в крепостную книгу как с пользовладением, так и с личным правом пользования, отметки о которых можно, в определённых случаях, погасить в крепостной книге без участия пользователя имущества.

Большой правовой разницы между владением и арендой коммерческой недвижимости в Эстонии нет. Самый большой риск арендатора в том, что заботы попавшего в экономические трудности владельца недвижимости могут перенестись на арендные отношения. Также арендаторы часто страдают и потому, что владельцы недвижимости не желают ремонтировать амортизированные здания.

 

Обязанности по обслуживанию недвижимости ложатся на арендодателя, и в его руках также и контроль за договором, обеспечивающим различные жизненно важные услуги с точки зрения использования недвижимости.  Так наз. серой областью является распределение затрат на капитальный и текущий ремонт между владельцем и арендатором. Обычно, арендатор покрывает затраты на текущий ремонт, а владелец – затраты на капитальный ремонт, но владелец недвижимости имеет право представить арендатору и затраты на капитальный ремонт в виде затрат на обслуживание и требовать их оплату в составе ежемесячных платежей.

Арендатор может уменьшить эти риски договоренностью, что с одной стороны он берет на себя как можно больше обязанностей по обслуживанию недвижимости, но в то же время стороны сразу же договариваются и о границах цены, например, с какой суммы ремонт технического оборудования считается обязанностью владельца и когда следует такие работы проводить.

По словам Кяэрди, многие держатели ипотек согласны с тем, что, отметки об аренде основных арендаторов помещаются прежде отметок об ипотеке финансирующих учреждений, что исключает возможность погашения отметок об аренде в ходе производства о банкротстве. В то же время, это является проблемой для банкротных управляющих, поскольку, с точки зрения нового владельца, от арендаторов сложно избавится.

Договора об аренде можно признать недействительными в качестве взыскания, но это зависит от времени заключения договора и занимает много времени.

“Можно сделать арендные договора, с условиями похожими на рыночные, с длительным сроком действия или инвестиционными обязательствами в будущем, и ссылаясь на эти обстоятельства, установить низкую аренду,” уточнил Кяэрди. “К сожалению, с арендными договорами делается множество фокусов перед производством о банкротстве.”

Следует знать, что если управляющий банкротным производством желает быстро продать недвижимость, но помещения сданы в аренду, то это может значительно уменьшить цену недвижимости. Если перед новым этапом жизни банкротного имущества нужно будет вести судебное разбирательство, то все время этого разбирательства имущество будет находиться в пользовании арендатора.

В случае специфического целевого предназначения имущества позиция арендатора не всегда подходит с бухгалтерской точки зрения, и в этом случае владение имуществом будет иметь преимущества. В случае сделок типа Sale and leaseback (продай и возьми в обратную аренду) продавцу недвижимости следует обязательно оценить риски, которые сводятся к вопросу, как в последствии обеспечить себе права, сравнимые со статусом владельца.

Если в здании более одного арендатора, тот обязательств, передаваемых новому владельцу больше, и невозможно сохранить позицию, сравнимую с прежней, сказал Кяэрди. И здесь основной опасностью для арендатора является возможная неплатежеспособность владельца недвижимости.

Это может повлиять как на стабильность арендных отношений, так и на обслуживание помещений. “Зачастую, арендодатель хочет сам организовывать все процессы, а арендатор лишь обязан оплачивать счета. В этом случае необходимо детально продумать, кто является новым владельцем, и насколько он надежен,” подчеркнул Кяэрди.

В любом случае, будущему арендатору следует иметь запасной выход на случай, если дела пойдут не так, заключить максимально возможный по продолжительности договор об аренде и держать под контролем расходы, связанные с недвижимостью, и качество предоставляемых услуг по ее обслуживанию. Однако заключение подобных договоров с покупателем недвижимости, которым обычно являются фонды недвижимости, достаточно сложно, поскольку такие соглашения снижают ликвидность и стоимость имущества.

Кяэрди отметил, что юристы составляют достаточно много таких договоров, которые после подписания никто больше не читает. Может случиться, что суть договора об аренде начнут изучать подробнее перед продажей здания и покупатель дойдет до просмотра договоров.

Типичное разбирательство об аренде идет на тему, имеет ли право владелец недвижимости прекратить договор досрочно или нет. Обычно, на момент начала разбирательства до окончания срока договора остается три, пять или более лет. Следует принять во внимание, что, в любом случае, досрочному прекращению договора сопутствует требование по покрытию ущерба.

“В арендных договорах имеется много подводных камней, которые изначально остаются без внимания или являются формальностью. Но они часто вызывают впоследствии большие разногласия,” утверждает Кяэрди. Поэтому, в процессе продажи внимательно следят соответствует ли, например, площадь, указанная в договоре реальной площади и тому подобное.

Если площадь на 5% меньше указанной в договоре, то это означает и меньшую ежемесячную плату. При определенных условиях это, однако, может означать, что арендатор имеет право на пересчет аренды и возврат переплаченных сумм. Но это не единственная проблема, поскольку неточности искажают и учет побочных расходов. Владелец недвижимости не имеет права потребовать от арендаторов дополнительные средства задним числом. “Никто не хочет приносить подобные известия, ни старый, ни новый владелец,” заметил Кяэрди, но посоветовал владельцам, продающим свою недвижимость во избежание худшего обязательно сообщать интересующимся покупателям о том, что имеются проблемы с корректностью арендных договоров.

Одной широко распространенной проблемой является формулировка принципов индексации, поскольку часто в договорах не указан период или метод учета индекса потребительских цен.

В этом случае, для заключающего арендный договор индекс, могущий выйти из-под контроля, становится гораздо более важным вопросом, чем изначальная арендная ставка.

Арендные договора. Владелец должен изначально учитывать перспективу продажи и заключать корректные арендные договора. Если договора об аренде заключаются в одинаковом формате, а изменения задокументированы, то имущество гораздо проще продать.

Права пользования. Для того, чтобы процесс продажи не затягивался, они должны соответствовать реальному использованию здания. Приведение документов в порядок задним числом является сложным и затратным, а зачастую и невозможным.

Скрытые проблемы. Если в ходе предпродажного аудита будут постоянно всплывать проблемы, то процесс продажи затянется, а цена имущества снизится. Покупатель всегда просит у продавца гарантии. Поэтому продавец обязан оценивать риски и описывать реальную ситуацию сразу, а не надеяться, что недостатки не будут найдены.

ИСТОЧНИК: Мартин Кяэрди

 

Autor: Анне Оя [email protected]